悉尼房價兩年來首次回軟
文/Michael Bleby
由於借貸成本居高不下、負擔能力壓力以及高於平均水平的掛牌房源數量，悉尼的房價在上個月下降了 0.1%，這是 21 個月以來房價首次下跌。
根據CoreLogic周四發布的數據，過去幾個月新南威爾士州首府的房價增速放緩，最終導致房價自去年1月以來首次下降；而墨爾本的房價在10月進一步下滑0.2%，延續了此前的下行趨勢。
悉尼和墨爾本這兩個在全國房價指數中權重最高的城市同時進入下行周期，給全國房市前景蒙上陰影。不過，CoreLogic研究總監Tim Lawless認為，房價下行的幅度可能不會太大。
「整體來看，房市正趨於平穩，兩大城市可能會進入一個較為溫和的下行周期，」Lawless對《澳大利亞金融評論》表示。「這可能會使全國的房價增速趨於平穩，或出現小幅下滑。」
Lawless指出，這一輪房價下行將是淺層次的。他表示：「在新房供應持續短缺的支撐下，加之明年可能的降息，房價仍有支撐，市場可能會再度活躍起來。」
然而，他警告稱，較低的利率並不一定會立即激活市場。相反，它可能引發對宏觀審慎措施的討論，以避免消費者過度負債，從而使房市保持低迷。
債務償付能力
「如果我們看到新一輪宏觀審慎政策的出台，我不會感到意外，」Lawless說。
「隨著利率下降，償債負擔將變得更為可行，可能會推動債務水平上升，這也正是監管機構更加謹慎的原因。」
這場討論已經在展開。澳大利亞審慎監管局（APRA）主席John Lonsdale上周拒絕了澳大利亞銀行協會提出的下調3%利率緩衝的建議，該建議旨在幫助首次置業者更容易獲得貸款、進入房市。
這也反映出澳大利亞四大銀行的分歧。澳大利亞國民銀行和澳新銀行主張放寬償債能力緩衝，而聯邦銀行和西太平洋銀行則持反對立場。
Lawless指出，墨爾本的房價已從2022年3月的近期峰值下跌了5.1%，這使得墨爾本相對悉尼而言購房負擔有所降低。
截至10月，悉尼中位房價為$1,193,240，而墨爾本為$778,926，二者差距達53.2%，是自1999年5月以來的最大差距（當時為54%）。
跨州遷移
Lawless表示：「悉尼和墨爾本房價的差距已有數十年未曾如此之大。」
不過，這一差距可能會很快縮小。他指出，隨著買家尤其是首次置業者利用墨爾本相對較低的房價優勢，加之維多利亞州重新成為跨州移民的凈流入地區，墨爾本的房價優勢愈發明顯。
「考慮到墨爾本在房價可負擔性、較高租金收益率以及對首次購房者的吸引力方面的競爭優勢，目前可能正是這一差距的峰值時期，」Lawless說道。
CoreLogic數據顯示，10月墨爾本的租金總收益率為3.7%，與布里斯班和阿德萊德持平，而悉尼僅為3%。
西澳首府珀斯在10月房價漲幅居首，根據CoreLogic的指數，單月漲幅達1.4%，比去年同期上漲了22.6%。
阿德萊德本月房價上漲1.1%，年漲幅達15%；霍巴特則上漲0.8%（年內下跌1.2%），布里斯班上漲0.7%（年漲幅為13%）。
Lawless指出，中型城市的房價增長勢頭也有所放緩。
「儘管中型首府城市的房源上市數量有所增加，珀斯、阿德萊德和布里斯班的掛牌房源數量依然比過去五年同期平均水平低出20%以上，」他說。
「這些市場對賣家依然非常有利，但供需平衡正逐步改善。」
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