11月9日清空率｜澳洲房市新一輪危機，正在路上
房市行情
CoreLogic 房價指數顯示，悉尼和墨爾本的房價正在下跌，在過去 28 天內分別下跌了 0.1% 和 0.2%。
SQM Research 發布了待售房源數量數據，數據顯示，在過去一年中，悉尼（+12.7%）和墨爾本（+12.1%）的房源數量在各大首府城市中增幅最大。
房源數量的增長也反映在拍賣市場上，最終拍賣清空率大幅下降。
悉尼上周的最終拍賣清空率為 57.2%，而前一周的清空率創下了該市全年最低水平（55.9%）。
墨爾本的最終拍賣清盤率從前一周的 62.3% 降至 58.1%。
這就是為什麼著名的悉尼拍賣師 Tom Panos 建議賣家今年不要掛牌出售房屋，因為「市場上的房源太多了」。
「房源供應過剩是房價上漲的殺手，這就是賣家降價的原因」。
預期降息推遲到明年年中也可能抑制買家的熱情。
不過，長期來看，澳洲依然處在住房危機中。
澳大利亞政府希望通過鼓勵居民入住高層公寓來「解決」住房危機。
然而，高層公寓審批數量大幅下降。
自 2015 年達到峰值以來，澳洲高層公寓審批數量下降了 63%，主要原因是新州（-74%）、維州（-68%）和昆州（-60%）的大幅下降。
悉尼開發商Thirdi Group 創始人 Luke Berry 警告稱，持續的供應緊縮加上不斷增長的需求將在未來一年推動公寓價格大幅上漲。
「目前很少有公寓項目在推進，因為成本高昂，很難讓它們堆積如山，因此未來幾年將出現更大的供應問題」。
「我認為，一旦利率開始下降，也許在明年年中，人們對新公寓的興趣將重新燃起，而供應將不足」。
悉尼買家中介機構 Propertybuyer 的首席執行官 Rich Harvey 對此表示同意，並指出，當年輕買家的首付較低時，公寓將是他們唯一能買得起的東西。
CBRE 的最新預測表明，2025 年至 2029 年期間，澳洲公寓總供應量平均每年僅為 50,000 套。
這一建設水平約為上個十年峰值的一半，遠低於跟上預計人口增長所需的供應率。
CBRE 還預測，考慮到自疫情以來成本的上升，公寓價格需要大幅上漲，才能讓開發商有能力建設。
CBRE 的 Sameer Chopra 表示：「目前，這種價格與成本之間的差距為 23%。我們預計這一差距將縮小並恢復到溢價水平。」
「我們認為，公寓價值需要大幅上漲才能吸引開發商。」
Charter Keck Cramer 還認為，新建和現有公寓的價格需要上漲，以使開發在財務上可行。然而，這種價格上漲可能會扼殺潛在買家的需求。
Charter Keck Cramer 全澳研究執行董事 Richard Temlett 表示：「由於建築成本上漲了 30% 至 40%，價格必須上漲到比疫情前水平高出約 30%。現有單元房的價格需要上調約 15%，新房才能以當前價格被市場接受」。
KPMG 最近的分析估計，澳洲有 30,000 多套新房已獲批准但尚未開工，其中大部分是公寓和聯排別墅。
鑒於以下因素，很難看到建築環境在短期內有所改善：利率可能會在更長時間內保持結構性高位。
自疫情開始以來，建築成本已上漲約 40%。
數千家房屋建築商倒閉。
建築商正在與政府的「大型建設」基礎設施項目爭奪勞動力和材料。
由於公寓供應在可預見的未來可能仍將停滯不前，聯邦政府必須通過減少移民大幅削減人口需求來恢復市場平衡。
否則，澳大利亞的住房危機將成為永久性問題。
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