澳洲房市的雙重危機：私人投資者流失導致租賃市場雪上加霜
文 / Michael Yardney
隨著澳大利亞租賃住房危機日益加劇，一種新的趨勢正在出現並使問題更加惡化——私人房地產投資者數量顯著減少。
《澳大利亞金融評論》最近一篇報道警告說，澳大利亞的房地產投資者群體可能已經達到了「高峰」，並指出這一變化對租賃市場可能產生深遠且持久的負面影響。長期以來，私人投資者是澳大利亞租賃住房的主要供應方。從1980年只有5%的納稅人申報租金收入，到2014年這一比例躍升至21%，然而最新數據顯示，投資者數量顯著下降，給本已緊張的市場帶來了更大壓力。
數據顯示，房地產投資者總人數從2019-20財年的239萬下降到2021-22財年的229萬。如果這一趨勢持續下去，澳大利亞的租賃短缺問題將更加嚴峻。
《澳大利亞金融評論》文章指出，根據澳大利亞統計局的最新數據，房地產投資者的參与率急劇下降。截至10月，投資者貸款同比減少12%，創下自疫情以來的新低，表明許多投資者要麼已經退出市場，要麼推遲了進一步的投資計劃。這一下滑伴隨著利率上升、監管壓力增加以及一系列專門針對房地產投資者的稅收政策調整。
隨著政府干預力度加大，按揭利率上升，保險和合規成本提高，持有房產的成本顯著增加，儘管租金也在上漲，但許多投資者仍選擇了出售房產。與此同時，消費者信心低迷、對未來的不確定性增加，導致市場上新增租賃房源減少，加劇了本已緊張的可負擔租賃房源短缺。
尤其在維多利亞州，土地稅較高且租賃法規更為嚴格，給投資者帶來了更大的成本壓力，使其進一步遠離房地產市場。然而在Metropole，我們注意到近期一些戰略性房地產投資者開始在墨爾本市場看到機會，該市場在過去幾年表現欠佳，目前或許正是入市的良機。
對於租戶而言，投資者數量減少帶來的影響尤為顯著。隨著投資者減少，澳大利亞的租賃房源供應進一步緊張，導致租金上漲，競爭加劇。部分城區的租賃空置率已低於1%，顯示出住房需求的強勁。
對中低收入家庭而言，這使得找到負擔得起的長期租賃住房變得更加困難，迫使一些家庭面臨住房不安全的風險。此外，住房成本負擔加重也帶來了更廣泛的經濟影響。依賴穩定、流動性強勞動力的企業發現，因缺乏負擔得起的住房選擇，在高需求區域吸引人才愈發困難。若租賃供給得不到增加，租金負擔和住房可及性的問題將會進一步惡化。
澳大利亞為何需要私人投資者支撐租賃市場
在租賃房源供應緊缺的情況下，澳大利亞亟需增加租賃住房供給。儘管有多種方式可以解決這一問題，但最快且最有效的途徑之一就是鼓勵私人投資者（即房地產投資者）重返市場。
歷來，私人投資者提供了澳大利亞超過90%的租賃住房，彌補了政府項目難以覆蓋的空白。私人投資者的存在為租賃市場提供了多樣化、靈活且響應迅速的住房供給，滿足了不同租戶的需求。鼓勵私人投資將有助於緩解當前租賃市場的緊張局面。
但要實現這一目標，政策需要做出調整。為投資者提供穩定的政策環境、減少監管和稅收負擔、為新購置租賃房產提供激勵措施，營造更友好的投資環境，這些都是吸引私人投資者回歸的有效措施。否則，租賃房源短缺將繼續惡化，推動租金進一步上漲，令許多澳大利亞人難以找到負擔得起的住房。
房地產投資者數量的減少不僅僅是一個數據，而是反映了澳大利亞住房市場面臨的更大挑戰。多年來，私人投資者在滿足租賃需求方面發揮了關鍵作用，提供了政府項目難以供應的住房。若租賃房產投資不能顯著增加，我們將面臨日益加劇的住房危機，導致許多澳大利亞人難以獲得穩定、負擔得起的住房。
解決方案在於制定支持私人投資者的政策，將他們視為租賃市場的重要組成部分。通過吸引投資者重返市場，我們可以建立更穩健、平衡的租賃供給體系，使私人房地產投資者繼續在滿足租賃住房需求方面發揮關鍵作用——這一角色他們已成功承擔了五十年之久。
當前的租賃房源緊缺狀況，凸顯出恢復投資者信心的迫切需求，以確保澳大利亞不斷增長的人口能持續獲得穩定的租賃住房。
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