悉尼房價被高估情況最嚴重，布里斯班第二！澳洲房價創下新高 多戶住宅需求增加
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澳洲房價創下新高 多戶住宅需求因房價飆升而增加
由於澳洲房價創下新高，預計多戶住宅的需求將上升，到2027–28財年結束時，多戶住宅的建設將為住房和建築行業帶來約572億澳元的收入。
根據Savills公司最新數據顯示，越來越多的澳洲人選擇共同分擔房貸並同住在一個住宅中。
多戶住宅可以指兩個相鄰的住宅單元，包括公寓房、分割的地塊或在較大住宅地塊上的附屬居所。
儘管在澳洲住房市場中，多戶住宅仍屬於規模較小的資產類別，但2022年該類住宅吸引了超過158.5億澳元的機構資本投資，預計未來五年還將新增5.28萬套新住宅。
新南威爾士大學的城市未來研究中心的調查分析顯示，2020年約有20%的澳洲人居住在多代同堂的家庭中，澳洲統計局預計到2046年多代同堂家庭將增加63%。
多戶住宅的支持者認為，與家人同住不僅能緩解經濟壓力，還能幫助照顧孩子，讓老年人每天見到家人，避免孤獨。
儘管有諸多優勢，專家警告稱日常共同生活可能會對家庭關係造成壓力，多代同堂生活的關鍵在於房屋設計。
Place Studio公司的總裁、聯合創始人兼建築師James Alexander-Hatziplis表示，考慮多戶住宅的人應通過靈活的設計來最大限度地實現住宅空間的功能。
他認為，可以使用滑動牆或隔斷，將房間劃分為更小的空間，以適應學習、辦公、娛樂的需要，起居室、會客區可以是獨立的，卧室可以更多，以適應不斷增多的家庭成員。開放式布局還能讓空間用途更靈活，可輕鬆轉換成家庭聚會或祖父母照看孫輩的場所。減少隔牆也能確保更好的自然光滲透和通風效果。
Alexander-Hatziplis還建議在設計規劃時考慮不同的生活階段和生活方式的變化，以確保住宅能夠隨著居住者的需求而不斷演變。「可以考慮增加寬敞的門廊，以便推車或輪椅通過，這可以確保房屋擁有方便各類居住者的功能。」
在設計多戶住宅時，應將隱私作為重中之重，確保所有居住者在各自的住宅或居住區域內都感覺舒適。他說：「牆壁、地板和天花板應有適當的隔音材料，以有效減少住宅間的噪音傳播。應仔細考慮私人戶外空間和窗戶的位置。」
缺乏隱私保護甚至會影響關係密切的家人，比如觀看不同電視頻道的問題。他補充說，「同樣，考慮家人見面頻率，是否需要一個較大的家庭用餐區域。」
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悉尼房價被高估情況最嚴重，布里斯班第二！
一項最新分析顯示，澳洲的獨立屋房價被高估了三分之一以上，而且許多地方還在惡化。然而，除非建造大量新房，否則房價不太可能回歸到合理價值。
AMP首席經濟學家Shane Oliver對澳洲房地產研究院數據的分析顯示，全國獨立屋房價比合理價值高出34%，較3月份增加了5個百分點。該研究比較了40年前各大城市的房價中位數與平均租金。
悉尼的高估情況最為嚴重，從先前的32.8%上升到47%，布里斯班緊隨其後，從33.5%上升到45%。堪培拉和阿德萊德分別被高估了38%和33%，珀斯則高出合理價值12%。
墨爾本是唯一一個略有下降的首府城市，從3月份的25%以上降至17%。自1983年12月起，Oliver將各首府城市的房價中位數與平均租金進行比較，但達爾文和霍巴特因缺乏數據被排除在外。
儘管最近幾年租金上漲，但差距依然存在。Oliver表示，「與今年早些時候相比，結果並沒有太大變化，房價總體上漲，儘管通脹有所下降，但基本情況仍是普遍被高估，尤其是獨立屋市場。」
「悉尼需要下降約32%才能回歸合理價值，珀斯需下降約11%，其他地區介於兩者之間。」Oliver指出，建造更多住房是減少溢價並保持其他城市房價穩定的關鍵。
儘管由於長期高利率，房產價值今年有所減弱，但仍然處於難以承受的水平。假設首購房者需將收入的一半以上用於還款，澳洲住房價格是家庭收入中位數的8倍，創歷史新高。
SQM Research總經理Louis Christopher同意Oliver的觀點，並表示這種情況已經持續了一段時間。「房價曾經在1994和1995年出現估值回歸合理的短暫時期，但通常情況下，總是高於合理價值。」
Christopher表示，相對「壓力較小」的城市包括阿德萊德和墨爾本。
但他仍認為墨爾本的房價高估了約15%。Christopher表示，阿德萊德的房產市場提供了合理的價值。
他認為，這與阿德萊德經濟和人口較悉尼的較小增長以及較低的生活成本有關。在澳洲首府城市中，獨立屋整體被高估5%，而公寓估值則顯示出不同的情況。
就房屋和公寓而言，墨爾本是第二大被低估的城市，Oliver指出，其「疲軟的價格表現」是多種因素的綜合作用。未來，Christopher認為各城市的結果會有所不同。
「我們認為悉尼房價正在下降，但不太可能很快成為被低估的城市。」但他相信，在2032年奧運會之前，布里斯班的房屋高估情況將會持續。
03 澳洲僅9%的房源租金低於$400！
近年來，澳洲租賃市場的緊張態勢持續加劇，特別是對於尋找可負擔租房的租客而言，這一挑戰愈發艱巨。
據RealEstate網站報道，PropTrack的最新數據顯示，與疫情前以及去年的水平相比，租金低於每周400澳元的租賃房源數量顯著減少，顯示出市場對低價房源的巨大需求且供應不斷縮水的現狀。
首府城市的租金中位數自疫情初期以來明顯上漲，尤其是珀斯，漲幅高達81%。從全澳來看，2020年3月，疫情初期價格在每周400澳元或以下的租賃房源比例為43.1%，而到了2024年10月這一比例驟降至9.3%，代表著與疫情前水平相比減少了78%，並且同比下降27%。
首府城市中，ACT的可負擔租賃房源最少，目前僅有2.8%的房源租金低於400澳元。大悉尼地區的情況也不容樂觀，從疫情前22.6%可負擔房源的比例，收縮到2024年10月的3.4%，與疫情期間相比減少了85%，同比下降30%。
霍巴特在所有首府城市中表現相對積極，是找到低於400澳元租賃房源的最佳選擇。目前有15%的房源符合這一價位，與去年相比增加了3%。布里斯班的Ipswich緊隨其後，佔總租賃房源的11%。
然而，儘管某些地區表現相對較好，但租客的選擇仍極為有限。特別是在租賃市場活躍的地區，供應短缺導致的競爭使得每個租賃機會都受到激烈爭奪。
此外，悉尼租金中位數已攀升至每周730澳元，目前只有悉尼外西區和藍山地區進入了可負擔租賃房源比例前十，9%的租賃房源低於400澳元。
租賃房源的減少以及日益增長的需求正在推動租金水平達到歷史新高，令租房成本比以往任何時候都更高。加之通貨膨脹和生活成本的上升，也進一步推動了租金的上漲。
專家們建議，增加市場上可出租房產的數量是緩解這一壓力的有效措施。這不僅需要更多投資者的參与，還需要大規模的新房開發，以平抑不斷增長的租賃需求，最終實現租金增長的合理控制和市場穩定。
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中國人對澳洲房產熱度消退！華人區公寓滯銷
據Domain網站報道，專家表示，這一下滑反映了政府減少外國投資和移民的努力。
根據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，2024財年海外買家批准的住宅 房地產投資數量降至5581筆，而2023年為6576筆，降幅達15%。
中國內地和香港買家（中國是澳洲最大的外國買家群體）獲批的住宅房地產交易總 價值從上一財年的40億澳元降至30億澳元。
房產門戶網站Juwai IQI聯合創始人兼集團總經理Daniel Ho表示，外國買家在澳洲 的負擔能力現在成為問題。
「外國買家在澳購買和持有物業的費用遠超當地居民和公民，他們需要支付額外的 稅費和關稅，而當地買家無需擔心這些。」
在悉尼，外國買家需支付一次性申請費、8%的印花稅附加費和4%的年度土地稅附加 費。這兩項費用將從明年起分別增加至9%和5%。
非澳洲公民或永久居民買家在購房類型上也有限制。
外國投資者只能購買新房或樓 花，以幫助提振澳洲的住房存量。臨時居民可以申請購買一套已有住房作為其在澳洲居住期間的住所。
如果希望購買 一套現房用於重建或開發，需要申請批准，前提是這將有助於增加當地的住房供應。
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澳洲總理投資房掛牌79天後出售！比指導價低$15萬
掛牌79天後，澳洲總理阿爾巴尼斯（Anthony Albanese）位於悉尼 Dulwich Hill區的一套投資房產成功出售。
報道指出，雖然成交價比最開始的指導價低了15萬澳元，但總理對這一數字「總體 滿意」。
這套位於Dulwich Hill區Lewisham St 29B號的三室兩衛聯排別墅，于本周五晚間 以175萬澳元成交。有兩組買家展開爭奪，都是計劃自住的年輕夫婦。
當被問及總理對成交價的感受時，銷售中介Shad Hassen思考片刻后回答稱：「我認 為他對結果總體上很滿意。」
這筆交易發生在政府極為忙碌的一周結束之際，國會通過了45項法案，其中包括澳 聯儲改革、針對兒童的社交媒體年齡禁令，以及一項旨在增加8萬套出租房的計劃。
RealEstate報道稱，可以想象，在掛牌近三個月後終於賣出了自己的出租房， 阿爾巴尼斯心裏肯定鬆了一口氣。
Hassen承認，此次掛牌時機不太理想——如果當時提早一個月，可能能賣出更高的價格。
Hassen表示：「這是春季市場剛開始轉變時第一批上市的房產之一，許多同期上市 的房產都經歷了類似的過程。」
這套房產最初於9月12日春季初掛牌，計劃10月12日舉行拍賣，當時給出了雄心勃 勃的190萬澳元指導價。
但在拍賣日臨近時，Hassen發現只有一位買家感興趣——這種情況在當前的市場並不 罕見——因此取消了拍賣，並將掛牌價改為了185萬澳元。
但那位買家後來退出了，幾周前價格又降到了175萬澳元。
Hassen稱：「當我們調整價格后，房產吸引了更多興趣……買家看到了價值，我們最 終以全額（修改後的）要價175萬澳元成交。」
鑒於首次掛牌后悉尼市場便出現了「市場調整」，Hassen表示，當時無法採取其他方 法來達成原本190萬澳元的要價——總理也理解這一點。
Hassen說到：「我認為他很公平，對市場有很好的理解。儘管身為總理，但他和其 他人一樣，作為一個決定出售房產的房主，他聽取了建議，並對此表現得非常公平和理性。」
據悉，阿爾巴尼斯是於2015年以117.5萬澳元購入的該房產。
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