01
澳洲房價兩年來首次下降，豪宅區降幅最為顯著
澳洲房價預計將在下個月首次下跌，這是兩年來的首次下跌，原因是高借貸成本抑制了房地產需求，尤其是在富裕郊區的下跌尤為顯著。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，房價將在11月僅上漲0.1%之後繼續下行。
Oliver博士引用CoreLogic的最新數據表示，布里斯班、珀斯和阿德萊德這三座城市的房價增長勢頭可能會減弱。
「這是全澳房價增長放緩的最明顯信號。由於CoreLogic對近期幾個月的數據進行了下調，這也意味著11月的增幅可能會被進一步下修，根據經驗，我們可能會迎來至少六個月的房價下跌，或者如果失業率急劇上升，這場下行可能會持續更長時間。」
CoreLogic每月都會在數據流入時對房價指數進行修正。
澳大利亞儲備銀行（RBA）已將利率維持在4.35%的水平超過一年，儘管世界各國的中央銀行開始降息。儘管大多數經濟學家曾預計RBA今年會開始降息，但這些預期已被推遲到明年。
交易員們預計將於明年5月降息。
CoreLogic的研究總監Tim Lawless表示，由於更高的按揭支付、租金以及公用事業和雜貨賬單擠壓家庭財務，房價增長的放緩可能會加速。
「市場能頂住風暴的時間是有限的。家庭一直在動用儲蓄，需求也轉向較低價格點，投資者則放慢了信貸增長。因此，從各方面考慮，這很可能是市場的拐點，」他說。
「特別是在悉尼，房屋負擔能力已達到史上最緊張的水平，而收益率普遍非常低，這表明即使我們在租賃市場上看到了巨大的增長，住房價值也與租金嚴重失衡。我認為市場確實需要一個喘息的機會。」
CoreLogic的數據顯示，在過去三個月里，悉尼42%的郊區房價下跌，這是自去年2月以來的最大比例。墨爾本的80%郊區也出現了房價下跌。
高價房產成為下跌的重點。在悉尼東區，富裕的Bellevue Hill的中位房價在過去三個月里下滑了8.4%，平均下降超過90萬澳元。
Oliver博士表示，數據顯示，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價增長，這些城市的增幅曾高於其他大城市——正在放緩，以匹配悉尼的增長速度。
截至11月，布里斯班的中位房價為886,540澳元，珀斯為808,090澳元，阿德萊德為813,716澳元。相比之下，墨爾本的中位住宅價格降至776,949澳元。
西太平洋銀行（Westpac）的澳大利亞宏觀經濟預測主管Matthew Hassan向客戶表示，預計未來六個月，資本城市之間的房價增長差距也將縮小。西太平洋銀行預計，悉尼和布里斯班的房價明年將上漲3%，大致與珀斯和阿德萊德相當。
「由於降息的前景仍然遙遠，預計市場在明年上半年將進一步放緩，表現的差異會進一步縮小——在已經疲軟的地區，價格將保持低迷，而在房價快速上漲的地方，價格將進一步降溫，」Hassan在給客戶的報告中寫道。
根據審慎監管機構的數據，約有35,000戶澳大利亞家庭未按時償還抵押貸款，並面臨「嚴重的財務困境」。
但並非所有人都對房價下跌感到悲觀。滙豐銀行（HSBC）首席經濟學家Paul Bloxham表示，房價下跌將使房地產變得更為負擔得起。
「收入增長需要超過房價上漲，才能改善住房負擔能力，所以房價必須停止上漲或下跌，才能實現這一點，」他說。
「房價下跌並不是壞事，因為我們需要收入趕上或超過價格增長。如果我們即將進入另一個周期，房價快速上漲遠遠超過收入增長，那隻會加劇我們在負擔能力上的挑戰。」
02
澳洲房價回升受限！降息也難助市場復甦
經濟學家預測，澳洲儲備銀行（RBA）的下調利率周期可能會在2025年下半年啟動，且幅度較預期更為溫和。
然而，CoreLogic研究主管蒂姆·勞萊斯（Tim Lawless）警告，這次降息周期可能無法像以往那樣推動房價大幅回升。
CoreLogic最新的全國房價指數顯示，11月悉尼和墨爾本的房價下跌速度加快，而其他首府城市的增長勢頭也在減弱。
悉尼房價下降了0.2%，是10月跌幅的兩倍。
墨爾本的房價下滑0.4%，過去三個月累計下跌1%，而當地房貸還款逾期率居全國之首。
相比之下，珀斯（1.1%）、阿德萊德（0.8%）和布里斯班（0.6%）的房價仍在上漲，但隨著庫存增加和買家觀望情緒加重，這些市場的增速也在放緩。
全澳範圍內，11月住宅價格僅上漲0.1%，為今年1月以來的最低水平，低於10月的0.3%。
儘管這是連續第22個月上漲，但勞萊斯指出，12月房價全澳性下跌的可能性「顯著增加」，這將是近兩年來的首次調整。
經濟學家預測，RBA可能在2025年5月開始降息，預計僅有兩次降息，總幅度為50個基點，將現金利率降至3.85%。
勞萊斯表示，2025年房價走勢將分為「兩種截然不同的階段」：上半年房價緩慢下跌，下半年隨著利率下調趨於穩定。
然而，他認為溫和的降息周期不足以推動房價大幅回升。
「如果降息引發市場過熱，監管機構可能會像2014年和2017年那樣，重新引入宏觀審慎政策以遏制過高的家庭債務。」
目前，多個因素正在給房市降溫，包括資本城市房源掛牌量自冬季結束以來增長16%（悉尼和墨爾本創2018年以來新高）、購房活動下降（悉尼降幅最大）以及租金漲幅放緩。此外，市場對延遲降息的預期進一步打擊了買家的信心。
儘管投資顧問公司Performance Property警告，悉尼房價可能下跌多達15%，勞萊斯認為，這樣的大幅下跌不太可能發生。他指出，住房供應短缺將「為房價提供支撐」，即使利率下調不會引發價格反彈，但也能阻止進一步下跌。
Ray White董事總經理丹·懷特（Dan White）表示，隨著房源增加且缺乏價格大幅上漲的前景，買家無需急於入市。他總結道：「市場短期內不會迅速上漲，就這麼簡單。」
03
阿德萊德房價超墨爾本 成澳洲第四貴城市
墨爾本房價再度下滑，在11月被阿德萊德超越，降至澳洲首府城市房價排行榜的第五位。
根據PropTrack房價指數的最新數據，墨爾本是11月唯一房價下跌的首府城市，當月下跌0.07%，全年降幅達到1.63%。
與此同時，儘管面臨高利率、房價負擔能力問題和大量新房源上市的挑戰，澳洲全國房價中位數在11月首次達到80萬澳元，環比增長0.15%，較去年同期上漲5.53%，自疫情初期以來累計上漲45.8%。
REA Group高級經濟學家埃莉諾·克里（Eleanor Creagh）表示：「澳洲房價在連續23個月增長后，於11月創下新高。然而，由於負擔能力問題的持續存在，今年以來房價增速明顯放緩。」
全澳首府城市房價年增幅為5.55%，略高於地區城市的5.48%。不過，春季大量新房源上市緩解了供需壓力，從而降低了房價增長的速度。
「新增房源的增加為買家提供了更多選擇，減少了交易的緊迫性，」克里補充道。「不過，不同市場的表現差異明顯，供需狀況各異。」
克里預測，未來房價可能會繼續上漲，但速度將低於過去幾年的強勁增長水平。
主要城市表現：珀斯、阿德萊德和布里斯班，仍然是增長最快的城市，過去一年房價分別上漲18.74%、14.64%和12.56%。儘管如此，這些市場的增長勢頭也有所放緩。
悉尼房價在11月小幅上漲0.08%，全年上漲4.55%。當地房地產經紀人馬修·哈森（Matthew Hayson）表示，儘管生活成本壓力迫使部分人出售房產，但市場並未出現「被迫拋售」的現象。
墨爾本房價已連續8個月中的7個月下跌，自2022年3月峰值累計下跌4.38%。
克里指出，墨爾本過去四年的房價表現較弱，部分原因在於買家選擇更多及更高的房產稅。此外，維州建築活動與人口增長相匹配，也限制了房價的上漲幅度。
墨爾本房價表現不佳，導致其被降至澳洲第五貴首府城市，僅次於悉尼、布里斯班、堪培拉和阿德萊德。
克里表示，若當前趨勢持續，珀斯房價可能在明年超過墨爾本。
04
昆州地價大漲 最高漲12萬澳元
昆州土地價格在一年之內上漲了高達12萬澳元，在一個地區，漲幅達21.2%，如今那裡的土地價格中位數與兩年前的房價中位數相當。
漲幅最大的地區是布里斯班，在第三季度上漲了8.7%，市區一塊土地的中位價達到了68.5萬澳元。令人震驚的是，這比2022年6月疫情期間一套典型現房的價格還高出3,000澳元。
第二大年度漲幅出現在房地產價格相對低廉一些的Ipswich地區，其土地中位價上漲了15.4%，即4.8萬澳元，達到36萬澳元。增長第三快的是Moreton Bay地區，土地價格上漲10.1%，即3.8萬澳元，達到了41.55萬澳元。
昆士蘭東南部最便宜的土地位於布里斯班南部的Logan，這裏佔據了昆士蘭東南部銷售的三分之一，土地中位價為35萬澳元，全年上漲9.7%，即3.1萬澳元。Logan於六個月前首次成為最便宜的區，價格首次低於Ipswich。
黃金海岸的土地價格在昆士蘭東南部位居第二，為61.9萬澳元，年度漲幅7.8%即4.5萬澳元，Redlands在第三季度突破50萬澳元大關，達到了50.1萬澳元，年度增幅9.6%，即4.4萬澳元。
第三季度Logan、Moreton Bay和Ipswich的銷售量分別激增了32.2%、27.1%和26.9%。
昆士蘭東南部的土地中位價目前為38.5萬澳元，年度增幅12.7%，即上升43,450澳元。
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