2025年，悉尼和墨爾本的房價會下跌嗎？
SQM Research最新發布的《房地產繁榮與蕭條 Housing Boom and Bust》報告預測，悉尼和墨爾本的房價可能在2025年下跌5%，原因是房源過剩、難以承受的價格和高利率。
堪培拉和霍巴特的房價預計也將分別下跌6%和3%。
報告作者、SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，預測中大部分房價的下跌將發生在明年上半年，之後預計將在第二季度降息。
他表示：「目前的利率設置對這些城市的影響更大，根據我們的衡量，這些城市處於估值過高的地區，或者與經濟情況良好的城市和州相比，經濟增長速度較慢。」
「然而，一旦降息真的發生，我們預計悉尼和墨爾本的需求將迅速反彈，這兩個城市相對於強勁的人口增長率仍然面臨潛在的住房短缺。
「這很可能意味著，目前就我們兩個最大的首府城市而言，買家有一個很好的機會。」
CoreLogic的另一項數據顯示，悉尼房價上月開始走弱，儘管幅度不大，下跌了0.1%，而墨爾本則下跌了0.2%。
然而，在截至11月24日的4周內，下跌速度有所加快，CoreLogic的每日指數顯示，市場價格分別下跌0.2%和0.3%。
Christopher表示，房價的兩個領先指標，即拍賣清空率和市場上的存量表明，這些城市的房價下跌將持續下去。
SQM的數據顯示，悉尼的清盤率已跌至40%的低位，從歷史上看，這表明房價下跌幅度適中，甚至可能很大。墨爾本的清盤率已降至45%左右，表明經濟持續低迷。
與此同時，市場上的房源已經堆積起來。目前的庫存水平高於2018年至2019年市場低迷開始時的水平——在這段時間里，悉尼房價從峰值跌至谷底，跌幅約為12%。
「修正的時機成熟」
同樣，SQM的分析顯示，在墨爾本，待售房屋總數已激增至約4.2萬套，比長期平均水平高出5000套，這一水平在過去曾導致房價下跌。
「悉尼房地產市場調整的時機已經成熟。我們的領先指標告訴我們，這種情況正在發生，我們的公平估值模型也告訴我們，這種情況應該發生。」
「墨爾本目前有過剩的房產，這種情況在2024年期間已經惡化，這表明市場持續疲軟。」
「但我們預計房價不會崩盤，因為與潛在的住宿需求相比，這些城市的住房仍然相當短缺。」
珀斯的房價預計將上漲19%，是所有首府城市中漲幅最大的，其次是布里斯班（14%）、阿德萊德（13%）和達爾文（8%）。
儘管珀斯仍是全國房價漲幅最大的地區，但增速低於今年迄今為止的表現。根據CoreLogic的數據，截至10月底，珀斯的住宅價值上漲了24%，布里斯班上漲了14.5%，阿德萊德上漲了14.8%。
Christopher表示：「我們在這些市場沒有看到任何跡象表明價格即將下跌。」
「庫存水平非常緊張，由於人口持續增長和經濟表現良好，需求非常強勁。」
利率預測
根據Christopher的基本情況預測（四種可能情景之一），到明年年中，利率將下降0.5%。
該預測還基於以下假設：到2025年，人口增長至少為50萬，並且沒有新的通貨膨脹高峰，不會引發加息或促使澳大利亞央行推遲寬鬆政策。
在第二種情況下，即不降息，但通脹不飆升，人口仍增加50萬或更多，悉尼和堪培拉的房價將下跌8%，墨爾本下跌7%，霍巴特下跌5%。
這將使珀斯的房價漲幅降至11%，布里斯班降至9%，阿德萊德降至8%，達爾文降至7%。
HSBC首席經濟學家Paul Bloxham表示，澳大利亞儲備銀行不降息的風險增加了。
「在核心基礎上，經濟仍在運行，可能仍略高於其全部產能，通脹的緩慢下降意味著澳洲央行確實不能考慮在短期內降息，」他表示。
「就業市場仍處於或略高於充分就業，現階段似乎不會進一步放鬆。
「如果事實證明就業市場沒有進一步放鬆，那麼降息可能根本不會發生。目前，我們認為2025年根本不降息的可能性為25%。」
Oxford Economics高級經濟學家Maree Kilroy表示，儘管降息可能推遲到明年6月，但幅度會比市場預期的更大。
她表示：「我們預計澳大利亞央行將把現金利率總計下調1.25個百分點，使其回到中性水平。」
「這將改善貸款的負擔能力，並有助於明年的房價上漲。」
參考資料：AFR
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