澳洲部分地區房價一年暴跌百萬! 房貸壓力加劇 引發房市連鎖反應
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澳洲房貸壓力加劇 引發房市連鎖反應
澳大利亞儲備銀行（RBA）最新決定維持利率不變，這將使本已掙扎的房主陷入更加艱難的境地，並在房地產市場引發連鎖反應，專家警告稱。
RBA行長米歇爾·布洛克（Michelle Bullock）周二宣布，現金利率將維持在4.35%，打消了房主們對早期緩解壓力的希望。
這一結果基本符合銀行和經濟學家的預期，目前市場普遍預測RBA將在明年5月左右降息。
專家指出，這一時間點對許多掙扎中的房主來說可能太晚了，許多人預計將採取措施擺脫財務困境。
最新研究顯示，越來越多對利率走勢持悲觀態度的房主正加速出售房產或退出現有貸款協議，這可能在買家需求放緩的情況下提振房屋銷售，但也可能進一步壓低某些市場的房價。
根據比價網站Finder.com.au的調查，近一半澳大利亞房貸持有者表示難以負擔房貸還款，這一比例從2023年10月的35%和2022年10月的31%顯著上升。
預計聖誕節前，房貸違約率將增加。SQM Research的數據顯示，尤其是維州，困境銷售案例最近有所上升。
Finder的研究還表明，房主正採取激進行動打破現有貸款協議。
超過五分之一的房貸持有者（21%）計劃在年底前更換貸款機構以尋找更優惠的利率，相當於大約69.3萬名房主希望在2024年底前更換房貸機構。此外，約四分之一的房主表示計劃向現有貸款機構要求更好的貸款條件。
與此同時，各州房源數量激增，許多地區在9月和10月錄得超過15年來的最高房源量。這一反彈部分歸因於投資者拋售已無法承擔的出租房產。
Finder房貸專家理查德·惠滕（Richard Whitten）表示，澳大利亞家庭的財務狀況已過度緊張，許多人正在尋求緩解壓力的辦法。
「利率對家庭影響巨大，許多人正在努力降低壓力，儘管利率自11月以來基本穩定，但許多家庭仍未適應更高的還款額。」
Finder的研究顯示，千禧一代（Gen Y）借款人最有可能尋找更優惠的房貸協議。
近三分之一的千禧一代房主（30%）計劃在2024年最後幾周內更換貸款機構。
「利率正在侵蝕儲蓄賬戶，普通家庭正在耗盡存款來滿足基本需求，」惠滕先生表示。
「儘管努力削減開支，但家庭仍需減少房貸支出。更低的利率意味著為借款人提供更多緩衝空間，也讓聖誕節有更多的消費餘地。」
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澳洲部分地區房價一年暴跌百萬
澳洲最新數據顯示，在全澳大部分地區房價持續上漲之際，一些地區的房價卻在過去一年內暴跌，降幅高達百萬澳元。
這一現象引發了警告，購房者需警惕房價下跌伴隨的另一個重大危險信號——開放看房無人出席。
根據PropTrack的最新數據，新州與維州交界處的穆雷河小鎮Tocumwal在房價跌幅百分比方面全國第一，中位數房價下降了13萬澳元（22.4%），降至45萬澳元。其次是墨爾本最著名的Toorak，其中位數房價在截至11月30日的12個月內下跌了驚人的128.3萬澳元（21%），降至482.8萬澳元。
PropTrack經濟學家安格斯·摩爾（Angus Moore）表示，墨爾本整體房市在過去12個月下降了1.16%，部分地區的波動可能與上市房屋類型的變化有關。
「圖拉克的房價起點非常高，因此對出售房屋類型變化的反應特別敏感，」摩爾先生說。
如果某一年出售的小戶型房屋多於前一年，這可能拉低某個地區的房價中位數，但並不一定意味著單個房屋的價值下降。
澳大利亞房地產買家代理協會會長梅琳達·詹尼森（Melinda Jennison）認同摩爾的觀點，認為地區房價中位數可能受結構性因素影響，個別房屋未必貶值。然而，她提醒購房者在房價下跌的地區需留意其他潛在警示信號。
詹尼森女士建議購房者注意開放看房時的買家數量。
「如果只有你一個人在看房，這可能意味著你有機會談判，但這取決於賣家的動機，」詹尼森女士說。
「但如果你是唯一的潛在買家，你需要弄清楚原因，以盡量降低風險。」
此外，將當前地區房源數量與傳統平均水平進行比較，也能提供有關房價下降是否屬於短期趨勢的重要線索。
房價大幅下跌的地區還包括一些度假勝地，例如新州地區Narooma，房價中位數下降了19萬澳元（19.4%），降至79萬澳元；維州海濱城市Barwon Heads則下跌了32.3萬澳元（18.6%），降至141.5萬澳元。
詹尼森女士表示，利率上升給擁有度假房的人們帶來了壓力，這些地區的房價下跌並不令人意外。
「疫情期間，這些生活方式優越的地區需求激增，推動房價上漲，」她說。
「而現在正好相反，我們看到人們迴流至大城市市場。」
經濟型單元房市場也受到了衝擊，例如墨爾本的Sunshine，過去一年房價下跌了16.1萬澳元（25.3%），降至47.5萬澳元；西澳州的Port Headland房價也下降了約11.8萬澳元，降至42.6萬澳元。
詹尼森女士指出，借貸能力下降和購房預算縮減可能是部分地區房價下跌的主要原因。
「生活成本壓力影響了大部分市場，但某些地區的影響尤為顯著，」她說。
某些地區較多需要翻新的老房子也可能是房價下跌的原因，因為2024年高昂的裝修成本讓買家對這類房產敬而遠之。
「此外，這可能與本地市場狀況有關，有時房源數量增加會給房價帶來壓力，」她補充道。
「我們注意到，墨爾本和悉尼的許多地區房源增加，市場因此放緩。買家選擇增多，自然會尋找更有誠意的賣家。」
03
澳洲首置業者可出租房間新法生效
周五，昆州政府發布了一項廳長指令（Ministerial Directive），允許首次購房者合法出租房間，同時仍可享受購房補助與印花稅折扣。
該新規從周六開始生效。政府于本周將其正式納入昆州的法律，並提交給議會。
而前工黨政府規定，昆州首次購房者若要獲得印花稅優惠和補助金，在買房的第一年內不能將其物業的房間轉租。
新州長克里薩富利（David Crisafull）表示：「從12月7日起，昆州的年輕人將可以出租房間，而不會受到打擊，也不會失去優惠。」
住房廳廳長奧康納（Sam O』Connor）建議首次置業者要利用新規來緩解還貸壓力。
他表示：「我們強烈鼓勵昆州的首次置業者利用它（新規定），這可以為你省錢，還可以為他人提供住所。」
奧康納說，新規定可能意味著（首次購房者）將有「很多房間可以立即出租」。
預計，昆州將有約2萬名房主得益於這一變化。
財政廳廳長詹茨基（David Janetzki）在一份聲明中表示，本周將向國會提交法律，以正式確定這一已經生效的新規。
自由國家黨曾在競選中承諾將解決昆州出租房短缺和抵押貸款飆升的問題。
04
市議會開發審批緩慢 新州政府住房建設目標難以達成
新州政府正準備延緩住房改革第二階段，也就是所謂中間缺失段的推進，這加劇了人們對到2029年在大悉尼及其周邊地區建造32.2萬套住房的能力的質疑。
由於對交通樞紐附近中密度住房的改革將延遲，澳洲城市發展研究所（UDIA）新州分部預測，該州將比國家住房協議的目標少11.5萬套住房，造成這一缺口的原因是， 60%的地方市議會沒有達到實現目標所需的開發活動水平，其中Ku-ring-gai、Bayside和北悉尼表現最差。
UDIA對住房協議進展的評估報告分析了新州規劃廳的數據，顯示大悉尼超大地區，包括Newcastle北部和獵人谷地區確定批准的住宅已經有2.5萬套，遠遠落後於該州達到供應目標所需的目前水平。
到2029年7月，預計將交付11.2萬套住房，中到低層住房的改革是新州工黨政府提高內城郊區人口密度的關鍵。該政策在公共交通樞紐和購物區周圍創造了800米半徑的用地，用於重新規劃土地用途，允許在地理位置優越的地區建造高達六層的公寓。
去年年底宣布的這項政策被認為是政府一系列改革中最具爭議的。第一階段於7月開始，在新州的大部分地區允許興建雙業主房和半獨立式住宅。但第二階段的計劃可能會被削減，該計劃將通過建造露台房、聯排別墅和小型公寓樓在城鎮中心和交通樞紐附近創造更大的密度，
該政策的實施被推遲到9月份的地方政府選舉之後，因為地方市議會強烈反對，稱該政策過於笨拙。
多名規劃部門消息人士表示，該政策將通過收緊交通運行頻率和符合條件的購物中心規模的定義來限制半徑。由於討論的敏感性，這些消息人士要求匿名。一位消息人士表示，該政策將在2025年初發布，而不是最初承諾的年底。
新州規劃廳長斯考利（Paul Scully）和規劃廳部門人員被問及改革的第二階段是否會提供同樣數量的住房。兩人都沒有回答這些問題。
相反，斯考利表示，政府致力於中低層房的改革，政策的第二階段目前正在敲定。
規劃廳發言人說，第二階段的中低層樓宇改革，正考慮市議會、業界和社會各界的意見，等待最後敲定。
UDIA的分析預測，根據目前的開發申請（DA）批准軌跡，到2029年，最多將有25.7萬套住宅完工，如果現在20%的批准住宅最終不會動工的趨勢延續，那麼在住房協議期間完工住宅的數字將降至20.5萬套。
在表現最差的10個地方議會中，Ku-ring-gai批准了其7600套住宅目標中的12%，其次是Bayside，批准了其10100套住宅目標中的13%，與北悉尼的5900套住宅目標中的13%持平。5月下旬，州政府大幅提高了許多地方市議會的住房目標。
Blue Mountains是表現最好的市議會，其600套目標已獲得84%的批准，而Mosman的500套目標已確定62%。全部地方市議會的平均批准比例為27%。
UDIA新州行政總裁艾爾斯（Stuart Ayres）表示，供應短缺將導致可負擔住房減少。
州政府的兩級交通開發區是旨在解決悉尼住房供應不足問題的改革的另一個支柱，預計到2029年將只提供26400套住房，而中間缺失段的改革將貢獻大部分住房。
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