澳洲公寓能漲多瘋？一城區年漲45.6%奪冠
珀斯幾乎所有城區今年有破紀錄漲幅
文/Sarah Brookes
根據2024年CoreLogic發布的《最佳表現報告》，珀斯在全國表現最佳城區榜單中佔據了所有前十席位，這些城區的房價漲幅均超過30%。報告顯示，各地房價表現差異顯著，年漲幅從墨爾本的下降2.3%到珀斯的上漲21%不等。
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，高利率和購房負擔的壓力促使買家轉向珀斯各城區價格更實惠的市場。
「房價漲幅最高的城區都位於珀斯，其中一半城區的中位房價低於66.1萬澳元，在全國房價增長分佈中屬於前25%，」Owen說。
「而公寓漲幅最高的城區分佈在珀斯、布里斯班和阿德萊德，這些城區的公寓中位價均低於60萬澳元。」
在珀斯天鵝市（City of Swan）的城區中，Bellevue以36.9%的年漲幅領跑全國，達到67.5萬澳元的中位房價。其他表現優異的城區還包括Stratton、Midvale、Midland和Lockridge。
Owen指出，隨著現金利率維持在4.35%，高凈值、高首付買家群體可能會逐漸減少，而低價市場在需求推動下可能失去吸引力。
她表示，「即便是阿德萊德、布里斯班和珀斯的高增長市場，也出現了明顯的周期性放緩跡象，年度內季度增長速度逐漸放緩」。
鄉鎮市場表現
在鄉鎮市場中，位於Goldfields-Esperance地區的Norseman以8.02萬澳元的中位房價位居最實惠房產市場榜首，其次是Southern Cross（9.91萬澳元）和Morawa（9.93萬澳元）。
Geraldton的Beachlands在12個月內房價漲幅達到38%，中位房價攀升至39.17萬澳元。Beverley以35%的漲幅位列第四，中位房價接近40萬澳元。
房租市場
在州府城市中，珀斯同樣主導了房租漲幅榜單，Middle Swan的房租年漲幅達到17%。珀斯的公寓市場在房租增長方面佔據全國前十中的八席，其中Melville的漲幅高達19.5%。
東海岸投資者推動房價上漲
西澳房地產買家代理協會（Real Estate Buyers Agents Association of WA）代表Matthew Hughes表示，東海岸投資者大量湧入價格較低的市場，是推動房價上漲的重要因素之一，這對當地買家造成了競爭壓力。
儘管春季售房高峰帶來季節性房源增加，珀斯的房產市場仍面臨庫存緊缺問題，可售房源數量遠低於五年平均水平。
「與此同時，銷售量隨著房源增加而有所上升，但中位市場停留天數仍然非常低，僅為11天，」他說。
「這意味著買家面臨快速行動的壓力，否則可能被市場抬價排擠。」
他還提到，預計即將到來的降息將激活珀斯中高端市場的活躍度，因為房價長期增長帶來的資產增值將釋放買家的借貸能力。
未來展望
分析師預計，利率將進入「淺度」降息周期，大型銀行普遍預測到2025年底現金利率將降至3.1%至3.6%之間。
CoreLogic估計，在目前6.27%的平均房貸利率下，澳大利亞中位收入家庭可負擔的房價約為50.7萬澳元，遠低於目前81.3萬澳元的全國房價中位數。即使利率下降125個基點（假設現金利率降至3.1%，並完全傳導至房貸利率），可負擔房價也僅能上升至58.1萬澳元。
Owen表示，2025年買家和租房需求可能還會受到家庭收入增長的進一步推動。
「雖然工資增速有所放緩，但截至9月的一年內增長率仍為3.5%，顯著高於疫情前十年的平均水平。」
「儘管階段性減稅對家庭收入的提振目前似乎被儲蓄所消化，但隨著通脹在2025年繼續回落，實際家庭收入增長有望進一步加快。」
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