突變！澳洲房產投資客，加速撤退
前言
近年來，澳大利亞的稅收政策頻繁成為國內公眾輿論的焦點。
從跨國公司的稅收問題到養老金超級賬戶的高額稅收優惠，再到資本利得稅與負扣稅的爭議，澳大利亞政府正在逐步調整其稅收政策，以應對日益嚴峻的預算赤字和社會經濟挑戰。
財政壓力與稅收改革
12月18日，財政部長吉姆·查爾默斯（Jim Chalmers）正式發布了2024-2025財政年度的中期預算更新報告，並確認了澳大利亞財政將重新陷入赤字狀態。
澳大利亞財政部自2024年5月份預算制定以來，政府支出已顯著增加251億澳元。
這一增長包括福利支付和因自動調整機制而增加的支出163億澳元，以及「不可避免」的支出88億澳元。
此次超支還涵蓋了向國家殘疾人保險計劃（NDIS）追加投資10億澳元，用於增聘人員和資源。
此舉將消耗政府在未來四年中通過該計劃預期節省的14億澳元中的大部分，而該計劃在此期間的總支出仍將達2100億澳元。
在該預算更新中明確指出，將對價值超過300萬澳元的養老金賬戶徵收更高稅率。
儘管該計劃因參議院的反對而暫時擱置，但其仍是政府未來稅收改革的核心內容。
預計該措施將為政府每年帶來超過23億澳元的財政收入。
與此同時，跨國公司稅收與養老金超級賬戶的優惠改革也在持續進行中。
在本財政年度，養老金收入的稅收減免預計將導致預算損失約220億澳元，這一數字高於四年前的130億澳元。
預計養老金收入將成為未來四年預算收入損失增長最快的領域，預計到2027-2028年度將達到260億澳元，年均增長率為13%。
依據最新詳盡數據，2021-22年度，50%的資本利得稅減免主要惠及了該國收入最高的人群。
在收入最高的十分之一人群中，約有30萬人在該年度獲得了80%的稅收優惠。
這群人所繳納的稅款亦為最多，因此他們從稅收優惠中獲得的利益也更為顯著。
查爾默斯指出，現行的稅收支出報告更多是對當前稅收政策狀況的分析，而非即將實施新稅收改革的預示。
儘管如此，政府已指示財政部對房地產投資者的稅收減免，包括負扣稅和資本利得稅折扣，進行潛在變化的模擬分析，這暗示未來稅收政策可能會有重大調整。
房產投資者的撤離
查爾默斯博士並未急於對負扣稅和資本利得稅折扣進行重大調整，儘管這些稅收優惠的成本正在急劇攀升。
根據財政部最新報告，僅在2021-2022財年，負扣稅的收入損失達到22億澳元，而資本利得稅折扣的收入損失則高達227億澳元，這一數字高於四年前的92億澳元。
今年的數字是財政部去年2月公布的預測的兩倍多。
事實上，資本利得稅減免與負扣稅在澳大利亞一直是稅收政策討論的核心議題。
自1985年財政部長保羅·基廷引入資本利得稅以來，該稅種目的是防止通貨膨脹導致的資產自然增值對納稅人產生不公正的影響。
然而，這種減免政策也引起了激烈的爭論，許多經濟學家認為，彼得·科斯特洛提出的50%資本利得稅減免可能對投資者因資產價格上漲而遭受的損失提供了過度的補償。
對於那些持有資產超過12個月的投資者，在出售資產後只需對一半的資本收益繳納稅款，稅款按照其邊際稅率來計算。
例如，如果某人持有資產超過一年，並從房產投資中獲得50萬澳元的收益，則只需對25萬澳元的收益繳納稅款。
在稅收優惠政策的持續調整以及成本壓力的加劇下，房地產投資者已經開始逐步退出市場。
全澳範圍內房屋掛牌數量在上月增加了20721套，漲幅達到7.6%。
使得市場上的總掛牌量達到272645套。
從過去一年看，堪培拉、悉尼和墨爾本的房源數量增幅最大，分別是23.3%、17.6%和16.8%。
有消息稱，今年9月，工黨在選民對住房負擔能力危機的壓力下，已要求財政部對房地產投資者的稅收減免進行潛在變化建模，包括負扣稅和資本利得稅折扣。
隨著利率下調影響到房地產投資者，他們可以申請的利息扣除額也相應減少。
財政部指出，2019-20年租金損失帶來的稅收優惠成本約為36億澳元，隨後在2020-21年降至27億澳元，在2021-22年降至22億澳元。
然而，自2022年利率大幅上升以來，利率快速上升至4.35%。
高利率推高了房地產投資者的借貸成本，導致負扣稅的吸引力大幅下降。
州政府的稅收政策也是重要的一環，維多利亞州政府將自2023年起，在四年內向房地產投資者徵收47億澳元的新稅。
這些變化將土地稅的免稅門檻從30萬澳元降至5萬澳元，並徵收新的年度固定費用，並將30萬澳元以上房產的應納稅稅率提高0.1個百分點。
新州政府於2024年6月宣布，將向房東、度假屋和企業增加15億澳元的土地稅。
最新的財政部預測顯示，2023-24年至2025-26年間，資本利得折扣造成的稅收損失將比2023年2月發布的預測多230億澳元。
僅今年一年的差額就達到124億澳元。
在2016年9月至2019年5月期間，澳大利亞央行舉行了30次議息會議，將現金利率維持在1.5%不變。
隨後，該央行於當年6月開始降息，到2020年5月將利率降至0.25%。
此後，該央行於2020年11月再次將利率降至歷史低點0.1%。
得益於利率成本的大幅下降，澳洲房地產市場也迎來了一番榮景。
在租金收益方面，儘管房租有所上漲，但漲幅未能抵消利率上升和稅收成本增加的影響。
許多投資者發現，他們的凈收益越來越難以覆蓋成本。
結語
澳大利亞的稅收改革無疑正處於一個關鍵時期。
從養老金超級賬戶到房地產投資稅收優惠的每一項調整，都可能在經濟和社會層面引發廣泛的連鎖反應（現已明確，煙草和博彩公司自2025年7月1日起將不再有資格申請研發稅收優惠）。
對於房地產市場而言，高利率與稅改的雙重壓力正迫使投資者加速撤離！
*以上內容系網友澳洲一點通自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。