決定2025澳洲房市走勢的七大因素
文/Cameron Kusher
儘管房地產市場是澳大利亞最大的單一資產類別，價值超過11萬億澳元，但它在很大程度上受到廣泛的經濟趨勢影響。
以下是將會影響 2025 年房地產市場的七大關鍵經濟指標。
1. 通脹
但這在很大程度上是由於一些家庭費用得到了臨時減免，在這些費用得到減免時，通脹率會有所緩解，但在這些減免被取消時，通脹率又會上升。
澳大利亞儲備銀行（RBA）一再表示，他們關注的核心通脹率仍然過高，預計要到2025年才能穩定在2%-3%的目標範圍內。
預測通脹是一門不精確的科學（就像任何預測一樣），但持續時間更長的通脹會增加家庭成本，並可能使利率在更長時間內維持在較高水平。
而且，這也會降低家庭的借貸能力，影響住房負擔能力。
2. 利率
通貨膨脹與利率有著內在的聯繫，因為如果在降低通貨膨脹方面沒有取得進展，利率就會長期居高不下。
在 2024 年的大部分時間里，人們一直預計儲備銀行（RBA）將在 2024 年末（最早可能在 9 月份）降息 25 個基點，然後在 2025 年降息三到四次，每次 25 個基點。
今天我們坐在這裏，2024 年還沒有任何降息舉措，目前市場預計 2025 年只有三次 25 個基點的降息，第一次在 4 月，第二次在 7 月，第三次在 12 月。
由於利率減免的幅度較小，而且減免的時間比預期的要晚得多，在生活成本增加和高額房貸還款中掙扎的家庭將在更長的時間內面臨更高的費用。
3. 勞動力市場
勞動力市場依然強勁，創造了大量就業崗位，就業參与率接近歷史最高水平，失業率保持在 3.9% 的水平，並在最近幾個月有所下降。
澳大利亞央行估計，要使通脹率持續回到目標水平，失業率需要上升到 4.5%左右，但迄今為止還沒有跡象表明失業率會上升到這一水平。我們應該留意，即使失業率達到 4.5%，也遠低於全球金融危機和新冠疫情的時期。
如果有更多的人像現在這樣就業並從事工時充足的工作，那麼他們可能會更有信心購買住宅等高價值物品。
勞動力市場緊張還意味著，工作不開心的人有更大的能力換一份新工作，而且有可能換一份薪水更高的工作。
4. 人口增長和移民
自 2022 年澳大利亞重新開放國際邊界以來，由海外凈移民推動的人口增長異常強勁。截至 2024 年 6 月的 12 個月內，全國人口增長了 2.1%，即 552 032 人。
雖然人口增長速度有所放緩，但這种放緩是適度的，人口增長速度仍然遠遠高於每年 1.4% 的長期平均水平。
人口增長加快，對住房和基礎設施的需求也隨之增加。雖然聯邦政府已表示要放緩移民速度，但移民數量仍遠高於平均水平，為了住房市場的發展，明年的人口增長情況將非常重要。
5. 房貸趨勢
最新數據顯示，無論是從未償還房貸總額還是從新的房貸總量來看，貸款都在繼續增加。融資需求的增加促進了住房需求，並推高了房價。
值得注意的是，月度數據顯示增長正在放緩，這很可能是利率長期走高和住房負擔能力惡化的反應。
房貸趨勢可能是決定 2025 年房價走向的關鍵因素。
6. 建房成本
在截至 2024 年 9 月的一年中，生產商的住房材料成本增加了 1.4%，但自大流行病開始以來則增加了 34.3%。產出成本–建築成本–在這一年中，住宅增長了 4.4%，其他住宅（公寓）增長了 6.9%，自新冠疫情爆發以來分別增長了 43% 和 26.2%。
雖然目前這些成本的上漲速度有所放緩，但降低這些價格的前景並不樂觀。因此，建築成本較高，從而推高了新住房的購買成本。
對於新開發項目而言，這意味著與現有住房相比，新房產的溢價幅度較大，這使得許多購房者更傾向於選擇舊房產。這也導致大多數新公寓開發項目都以高端買家為目標，而新住房則處於溢價狀態，購房者不得不合理安排地塊和建築面積。
7. 新住房供應
根據聯邦政府的《住房協議》，他們的既定目標是在 2028-29 年之前的五個財政年度內建造 120 萬套新住房。鑒於高利率、建築成本上升以及住宅和其他建築工程對建築行業的激烈競爭，這是一個極具挑戰性的宏大目標。
120 萬套新住宅的目標相當於連續五年每年竣工 24 萬套新住宅，這是前所未有的建設水平。大多數新住宅只有在獲得足夠的預售資金后才能建設。
與現有房產相比，新房產的成本較高，這使得預售更具挑戰性，從而導致新房交付量減少。令人鼓舞的是，住宅審批已從近期的低點回升，但仍大大低於我們每年交付 24 萬套新住宅所需的水平。
更多詳情請參閱：https://www.realestate.com.au/insights/7-key-economic-forces-influencing-australias-housing-market-in-2025/
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