利率低點時買房，澳洲高收入群體被套牢！澳洲房產出售盈利額創歷史新高
澳洲房產出售盈利額創歷史新高！平均毛利達$29.5萬
儘管澳洲房價增速放緩且房屋掛牌量創新高，但今年三季度房產出售盈利仍創歷史新高，賣家平均可賺得29.5萬澳元的毛利潤。
CoreLogic數據顯示，今年三季度所有出售房產中，有95%售價高於買入價，這一比 例創下了近16年來的最高值。
過去3個月，珀斯、布里斯班和阿德萊德的房價大漲，也推動全澳房價上漲了 0.8%，並大幅提升了整體住房盈利率。
但CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，如果房價持續走軟，出售房產的盈利比例可能會在明年見頂。
「在珀斯、阿德萊德和布里斯班這樣的地區，賣房利潤可能會在明年繼續上漲。但越來越多的賣家將面臨房市疲軟帶來的壓力，虧本賣房的比例也將增加。」
今年三季度，全澳共有超過9萬套房產出售，總利潤為340億澳元，比二季度增了2%。
統計數據顯示，悉尼92.7%的房產出售時盈利，平均毛利潤為37萬澳元，排名全澳第一。
布里斯班99.4%的房產出售時盈利，平均毛利潤達到了35.2萬澳元。
阿德萊德99%的 房產出售時盈利，平均毛利潤為35.8萬澳元。
在悉尼，Canada Bay和Ku-ring-gai的賣房平均毛利潤超過了100萬澳元。
而在墨爾本Bayside，所有房產都以盈利價售出，平均毛利潤為91.6萬澳元。
在虧本交易中，大部分都是過去2到4年買入的房產。超過五分之一的虧本交易，與利率急劇上升的時間相吻合。
總體而言，持有2-4年的房產出售時，虧損的比例升至16.1%，高於1年前的13.3%。
墨爾本豪宅價格下跌
墨爾本一些最頂級的高端住宅區房價正在下跌，主要受高利率、買家觀望情緒以及賣家不願降低價格預期的影響。
根據Domain 2024年第三季度的數據，Armadale在「200萬澳元以上俱樂部」中跌幅居首，其獨立屋中位價在過去12個月下跌了15.8%，降至229萬澳元。
緊隨其後的是墨爾本著名的奢華社區Toorak，房價下跌14.3%，中位價降至450萬澳元。另一個顯著跌幅為12.5%的區域是Caulfield North。
其他位於東部和東南部的高端社區，如Elwood、Brighton East和Kew，這些中位價超過200萬澳元的高端住宅區房價也出現了下滑。
Domain研究和經濟學負責人尼古拉·鮑威爾博士表示，墨爾本的整體房產市場正在放緩，而高端物業市場對經濟變化尤為敏感。
在墨爾本的房地產市場中，高端市場往往引領價格周期。
在房價上升階段，這些更昂貴的區域往往增長率更高，但同樣地，在市場下行階段，它們的跌幅也會更大。
她表示，這些區域的下跌主要是由於連續加息導致的購房月供增加和貸款額度收緊。許多潛在買家被迫降低購房預算或推遲購買計劃。
負擔能力的變化對不同買家有不同的影響。如果你原本能負擔一套價值200萬澳元的房子，那麼隨著貸款能力的變化，你可能現在只能看150萬澳元的房子了。
像Toorak這樣的超高端社區受利率變化的影響較小，因為這裏的頂級物業通常由高凈值個人、家族信託或代際家族持有。鮑威爾博士指出，這些賣家有足夠的能力等待市場回暖，而不是在市場低迷時出售。這種現象可能會導致中位價下降，因為區域內交易的更多是入門級房屋。
你會看到成分上的變化：人們賣掉價格較低的房產，持有價格更高的房產。正常的行為是，如果沒有必要賣掉房子，人們會等到有合適的報價才出售。
並非所有200萬澳元以上的高端社區都出現下跌，但漲幅相當有限。例如，Albert Park、Camberwell、Hawthorn和Sandringham等中位價超過200萬澳元的區域，在截至9月的過去一年中房價僅上漲了1.1%到5.5%。
買方代理機構Cohen Handler維多利亞州董事總經理妮可·雅各布斯表示，在低利率時期以不到500萬澳元價格購房的買家，如今面臨著急劇增加的按揭還款壓力，並在疲軟的市場中被迫出售。
只要你不賣，就不會虧損；但如果你不得不在不利的市場環境中出售，就可能會虧損。
她還提到，一些高端賣家不願降低價格以滿足買家的預期，這導致市場停滯和待售房源增加。
在500萬到1000萬，甚至2000萬澳元的市場中，比如Brighton這樣的區域，市場上有很多房源。它們之所以還在市場上，是因為定價太高了。
利率低點時買房，澳洲高收入群體被套牢！
澳洲一些首次置業者（包括那些 在加息前已買房的高收入人群）因房貸壓力過大，不得不搬回家與父母同住。
此外，由於抵押貸款還款和生活成本不斷上漲，一些房主幾乎耗盡了儲蓄，並正在 考慮換小房或者搬到偏遠地區生活。
這一情況適逢澳聯儲將利率從歷史低點連續上調13次，在比經濟學家預測的時間要 長的情況下維持超過一年不變。
目前預計，央行要到明年2月或更晚的5月才可能降息。
抵押貸款經紀公司Shore Financial的首席執行官Theo Chambers表示，家庭總收入 在40萬至50萬澳元之間、在富裕地區供著200多萬澳元的房貸、有兩個孩子在上托 兒所的悉尼年輕夫婦，正因負擔不起自己的房子，搬回父母家。
「他們是在利率低至2%時買的房。他們當時可能想著，『我們可以輕鬆負擔得起 Bondi 300萬澳元的房子』。」
這些家庭有了孩子后，每月的托兒成本約7000澳元，而且不符合補貼資格。
由於利率已相當具有競爭力，Chambers稱已無法為這些家庭找到更便宜的再融資方案。
在削減可自由支配的開支和度假，並僅使用一輛車后，這些家庭如今只能等待降息 帶來的緩解。
「有很多人搬回父母家以擺脫托兒費，並把房子租出去。他們不打算賣掉房子。」
「他們認為等孩子上學后情況會好轉。但當孩子還在上託兒所時，他們繼續工作的 成本確實太高。」
此外，在這些家庭置業的城區，300萬澳元買不到大房子。
一旦有了兩個孩子，他 們就會感到壓力。
「我們看到很多人都被困住了，」Chambers說，「儘管收入其實不錯，努力在生活中 的各方面都做到最好，但財務壓力仍然巨大。」
Mortgage Choice Dee Why的負責人James Algar表示，他的客戶希望降息，並對自 己還能繼續還貸多久感到懷疑。
「越來越多客戶反饋，他們已動用儲蓄，或開始覺得自己無法再像以前那樣繼續還 款了。」
他聲稱，這些房主並沒有真正陷入經濟困境或考慮「賤賣房產」，少數人選擇縮小住 房規模以減少房貸，或者搬家。
據Algar表示，進入房地產市場不超過5年的業主受影響最大，包括那些在這段時間 內增加了家庭成員，需要負擔托兒費用的人。
「我們談的通常是年收入20萬澳元以上，只為在海濱地區購買入門房產的家庭，」他說。
「其中一些人在7月份的稅收減免獲得了一點好處，但相對於其他費用的上漲，這點 緩解顯然不足。」
新州房管局正式成立 建房審批將大大加速
新州房建管理局周四正式成立。該機構有權繞開地方政府，快速審批大型住宅開發項目。
預計明年將有多達100個項目能夠快速通過審批。
新州州長柯民思（Chris Minns）表示，在經過 了「簡短且直接 」的磋商后，由三人組成的房建管理局已正式成立，該機構的成立估計會使大型住宅開發項目的審批程序縮短一年，使增加現有基礎設施附近的住房供應變得更容易。
管理局的三人包括：州長辦公廳常務廳長Simon Draper、規劃廳常務廳長Kiersten Fishburn和新州基礎設施局局長Tom Gellibrand。
這三人會每月召開一次會議，審議提案，並向規劃廳長斯卡利（Paul Scully）提出是否將提案宣布為 「新州重大 」開發項目的建議。
從1月8日起，開發商可以就擬議的大型住房開發項目向該管理局提交意向書，這些項目的預計開發成本，在大悉尼地區需要超過6000萬澳元，在新州次發達地區需要超過3000萬澳元。
作為「全國住房協議」的一部分，柯民思必須在2029年前在全州範圍內交付37.7萬套位置優越的新住房。面對雄心勃勃的住房目標，新州政府上個月宣布，為了加快審批速度和交付時間，將會成立房建管理局，它可以同時批准個別地塊的重新區劃和大型住房項目的開發。
房建管理局在成立后的第一年預計會對80至100個提案進行評估，其中包括重建悉尼東區Edgecliff Centre的計劃。該計劃要建造一座35層的住宅與辦公大樓，它會成為悉尼東區最高的建築。
柯民思和斯卡利表示，開發商仍可選擇遵循現有的「區域重大」的開發途徑，即提案由地方政府評估並由規劃小組做出決定。新的變化是為大型住宅開發提供另一種選擇。
但北悉尼市長Zoe Baker表示，長期以來，市政府決定大型住房提案的權力一直被剝奪。她擔心，由 「三個遠在他方的官僚來評估整個州的提案」，會剝奪當地對規劃決策和申請條件的了解和意見。
「至少在區域規劃小組中有一名社區代表，因此即使（提案）獲得同意，開發條件也會因為有了了解當地情況的人而得到改善，」她說。
她預計，一些提出在Crows Nest周邊地區開發以交通為導向的項目的開發商會選擇新的途徑。
斯卡利表示，新的變化會為新州提供一致的審批途徑，「更加嚴格，繁文縟節更少」。
新州房地產理事會對新的變化表示歡迎。理事會會長史蒂文森 （Katie Stevenson）表示，新的變化「使行業對2025年更有信心」。
新州規劃、住房和基礎設施廳的最新預測顯示，到2029年7月，大悉尼地區會新建151670套住房，遠低於所需的26.3萬套。
上個月的新數據顯示，大悉尼地區在2021年和2022年批准的近5萬套住宅尚未開工。
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