澳洲五個城市躋身全球房價前20！澳洲住房危機愈發嚴重
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澳洲五個城市躋身全球房價Top20
國際貨幣基金組織（IMF）向澳聯邦政府及聯盟黨提議，需推出重大政策組合，解決住房負擔難題，稅收、新土地供應等都應斟酌。
澳儲行（RBA）研究顯示，低利率致年輕人住房自有率暴跌。IMF 趁年度經濟回顧呼籲，為讓住房價格親民，一系列具爭議政策變革勢在必行。
國際指標表明，澳房價雖近期放緩，仍處全球高位。美國德莫西亞機構數據顯示，悉尼房價全球第二，僅次於香港，買中等價位房需花費家庭中位收入的 13.8 倍；墨爾本、阿德萊德居前十，布里斯班與珀斯躋身前 20。
聯邦政府計劃 2029 年前新建 120 萬套住房，出台超 300 億澳元政策推動建設；聯盟黨承諾投 50 億澳元助力地方基建解鎖住房項目。但 IMF 覺得各級政府力度不夠，主張取消州印花稅、改徵土地稅，增加建築工人，放寬分區規劃規則。
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2025年南澳房市 土地供應與規劃成關鍵
南澳大利亞的建築業在邁入2025年之際呈現出健康的勢頭，但未來一年能否順利發展將取決於建築商將新房推向市場的能力。
Weeks建築集團首席執行官彼得·麥金多（Peter McIndoe）表示，在經歷了多年因新冠疫情導致的需求激增和成本上升后，市場適應了新的、更穩定的條件，這一變化令人鼓舞。
「今年是我們首次獲得穩定的勞動力和材料供應，材料成本已經趨於平穩，我認為建築商的定價能力得以恢復。施工前端的勞動力，例如混凝土工、磚瓦工和框架工的需求已經恢復正常，但一些後期工種仍然相當繁忙，特別是鋪設地板和瓷磚的工人。勞動力和材料成本趨於穩定確實是一個令人欣慰的變化。」
麥金多先生指出，隨著對施工時間和成本的不確定性減少，購房者的信心有所改善。
「我們確實看到一些人選擇購買現房，因為他們不想經歷建房的痛苦，也不想承擔施工未完成的風險，但我認為這已經不再是一個主要問題了，」他說。
「土地供應的公告非常受歡迎。當前的挑戰是政府如何加快規劃審批流程，以及在獲批后迅速落實基礎設施。這可能是明年建築商面臨的最大挑戰，即可立即動工的土地供應問題。
「我認為明年的銷售情況應該仍然不錯，但關鍵取決於能夠建造的已註冊土地的數量，而這一切都與馬利瑙斯卡斯（Malinauskas）總理制定的住房路線圖以及SA Water的基礎設施推進情況息息相關。
「所有建築商都在關註明年以及未來幾年有多少地塊能夠獲得水和污水處理設施。」
Hickinbotham集團董事總經理邁克爾·希金博瑟姆（Michael Hickinbotham）表示，南澳大利亞有著充分的機會從國防熱潮中獲益。
「南澳有一個通過提供高質量且可負擔住房來推動經濟增長的重大機會，實現這一目標的關鍵在於規劃系統能夠高度響應市場需求、土地供應以及及時且經濟高效的基礎設施建設。」
希金博瑟姆先生對馬利瑙斯卡斯政府上台後加速土地供應表示讚賞，目前已進行多次重要土地發布。
「但這是一個長期問題，規劃和基礎設施的積壓需要創新的解決方案，才能確保住房成本保持可負擔性，規劃系統是所有投資決策必須經過的關口。如果南澳要成功把握當前國防領域的巨大機遇，就必須做好規劃、土地供應和基礎設施建設。如果做不到，這些機會將被其他州搶走。」
03
珀斯房價創歷史新高 兩極分化嚴重
今年，珀斯以30萬澳元或更低價格出售的房屋寥寥無幾，這些最低價銷售主要集中在該市較老的外郊地區。
2024年，珀斯房價中位數達到創紀錄的88.2萬澳元，房地產評論人士預計新的一年房價將再次上漲約10%。
珀斯今年最便宜的房產以28.9萬澳元售出，這是一套位於Armadale的二居室一衛浴房屋，建於二戰結束后不久，坐落在680平方米的土地上。上一次交易是在2010年，當時售價為28.5萬澳元。
緊隨其後的是一套售價高出1000澳元的房屋，位於珀斯南部60公里的Pinjarra，這是一套三居室一衛浴的房產。
REIWA首席執行官Cath Hart表示，2024年對於精明買家來說，特別是在Perth較老的外郊地區，仍然有機會以較低的價格購得房產。
「然而，其中許多房產需要進行大規模的翻新或修復，」她說。
「但對於願意投入大量時間和資金進行翻新或重建的買家而言，這些房產可能為他們提供了一個負擔得起的市場切入點或潛在的投資機會。」
如果願意將目光投向珀斯以外的地區，2024年在西澳偏遠地區能找到更實惠的房產。
Morawa表現尤為突出，在售價最低的五個房產中佔據了三個，其中一個售價僅為2000澳元。
Hart表示，在Morawa、Merredin和Coolgardie，買家能夠以極低的成本購買到大地塊的房產，而類似規模的房產在大珀斯地區的價格可能高得多。不過，這些房產也往往較為老舊，需要一定程度的翻修。
「搬到偏遠地區可能為一些人提供了更實惠的購房途徑，但買家在考慮搬遷到鄉鎮時，需要評估多方面因素，包括當地生活方式、設施的可用性以及維護或翻新老房產可能涉及的成本，」她說。
今年推動房價上漲的不僅僅是廉價房產的需求。
珀斯的兩個相鄰郵區進入了全澳十大高增長沿海郊區榜單，Marmion和Watermans Bay的房價分別達到210萬澳元和220萬澳元，在過去五年內增長了約140%。
價格的快速增長使Marmion位列第五，緊隨其後的是Watermans Bay。區域性地區如Bremer Bay和Seabird在同一時期內也表現出類似的增長趨勢。
Ray White集團高級數據分析師Atom Go Tian表示，大都市地區沿海生活的高端性質在這些價格點上顯而易見，全國十大增長郊區中有六個房價超過200萬澳元。
「只有一個郊區——阿德萊德的Maslin Beach——房價低於100萬澳元，」他說。
「悉尼的Darling Point是高端沿海增長的一個顯著例子，儘管其市場地位已經非常高，但五年內增長了137%，房價達到1400萬澳元。」
Marmion的房價在過去一年中增長了49%，達到新的中位數價格210萬澳元。Watermans Bay的房價則上漲了81%，達到227萬澳元。
04
澳洲住房危機愈發嚴重
大多數澳洲人認為，過去12個月澳洲的住房危機正在惡化。
澳洲建築師協會總裁Denita Wawn表示，在即將到來的聯邦大選中，住房和生活成本問題應成為核心議題。
澳洲建築師協會（Master Builders Australia）於11月進行的一項調查顯示，在1,600名受訪者中，有1,440人（90%）表示，現在無論是購房還是租房都十分困難。
此外，約1,120名受訪者（70%）認為，過去一年住房危機進一步加劇，並對他們的社區生活質量造成了影響。
她說：「過去18個月里，住房危機愈發嚴重，超過三分之一的澳洲人為了支付房租或房貸，不得不放棄食物或藥物等基本生活用品。」
「這個聖誕節，當許多人在裝飾自己的家時，仍有相當一部分人在努力保住他們的住宅。絕大多數澳洲人認為聯邦政府需要在解決住房危機方面付出更多努力，澳洲建築師協會對此表示認同。」
Wawn提到，有85%的選民認為澳洲住房供應不足，調查表明，一系列解決方案需要被納入議程以應對這一問題。
她表示，增加國內和海外的熟練技工、加快規劃審批流程以及簡化職場法規，是可以緩解住房危機的一些措施。
此外，設立行業監管機構以追究違法工會的責任，以及建設更多關鍵基礎設施，也是獲得廣泛社區支持的政策。
「很明顯，在即將到來的聯邦大選中，選民會期待各黨派提供真正的、可行的住房危機解決方案。」她說，「我們敦促他們與行業合作，共同實現這一目標。」
由於高利率持續存在，許多房主已接近經濟上的承受極限。
Money.com.au公司的貸款專家Mansour Soltani表示，這將是房主連續第二個沒有利率緩解的聖誕節。
「這一決定正值生活成本上升導致預算已經被擠壓得非常緊張之際。」他說，「對於許多人來說，在管理家庭假期開支的同時，維持還款已經成為一種平衡術。」
自2022年5月以來，新購自住房貸款的平均浮動利率已從2.61%飆升至6.27%，使房貸還款額增加了約54%。
根據Money.com.au的一項調查，1,000名受訪者中有860人（86%）將房貸視為他們最具壓力的債務。
Soltani表示，2025年預計會降息，但具體時間點可能在上半年或下半年，目前仍存在爭議。
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