01
悉尼房價已達頂峰 部分地區開始下滑
跡象顯示悉尼房價已經見頂，並在部分地區開始下跌。這是由於買家需求降溫，加上上市房源數量增加，給賣家帶來壓力。
《Daily Telegraph》最近表示，預計悉尼房價明年將下跌大約2萬至8萬澳元，而房地產數據分析機構PropTrack最新發布的數據顯示，悉尼11月的房價漲幅幾乎停滯，住宅中位價（包括公寓房、排房和獨立房的銷售數據）僅上漲0.08%，達到111.2萬澳元。
類似的增長水平也出現在之前的兩個月，這與今年年初的強勁表現形成鮮明對比。
悉尼整體上漲的數據掩蓋了各地區不同的市場狀況，內西區和Sutherland地區的房價已出現下跌。
從具體各區情況來看，在截至11月的三個月內，大悉尼近一半的區房價出現下跌，大多數跌幅在1%至4%之間。
最近，四大銀行之一的澳新銀行（ANZ）調整了利率預期，此前預計澳洲儲備銀行在2月宣布降息，但目前已將這一預期推遲至5月，這一時間點也與西太平洋銀行（Westpac）和國民銀行（NAB）的預測一致。
經濟學家認為，利率調整時間的改變可能增加了購房者的猶豫情緒。
此外，隨著春季房源上市激增，參与交易的買家選擇更多，錯失機會恐懼症很可能已經消退。
PropTrack機構的經濟學家Eleanor Creagh說：「價格上漲放緩的同時，市場上的房源大幅增加，給買家更多選擇，降低了交易的緊迫感。」
「房源增加是價格上漲放緩的一個因素，再加上可負擔性問題以及持續的高利率環境。」她說。
悉尼當前的房地產市場狀況與今年早些時候的強勁表現大相徑庭。
今年上半年，由於降息預期和低庫存水平推動了需求，房價大幅上漲。然而，澳洲儲備銀行推遲利率調整導致春季需求放緩。
SQM研究所最近發布的模型預測，悉尼房價將在2025年下跌1%至5%，跌幅程度取決於利率何時開始下調。
02
澳洲這些地區公寓房價格上漲比獨立房快
根據房產市場的趨勢，獨立房價格的增速通常快于公寓房，但由於購房能力受限，許多購房者開始更傾向於公寓房。過去一年裡，有些地區公寓房的價格上漲速度是獨立房的兩倍以上。
根據房地產數據機構PropTrack最新的房價指數報告，全澳房價在10月達到新高，比2020年3月的水平高出45%。
自疫情以來，獨立房和公寓房價格均實現了強勁上漲。然而，獨立房價格漲幅領先，目前上漲了48%，而公寓房僅上漲了23%。
雖然從長期來看獨立房價格三上漲更快，但過去兩年獨立房和公寓房的上漲率相當，分別為9.8%和9.1%。近幾個月來，公寓房的年上漲率正在逐步接近獨立房的上漲率。
自2020年中期以來，房地產網站REA上的公寓房搜索量也呈上升趨勢，現在已佔到網站所有購房搜索量的約40%。
儘管公寓房的強勁表現在全澳範圍內都有體現，但某些地區的公寓房需求特別高，導致其價格增幅明顯超過獨立房。
在新州的Engadine、Wagga Wagga和Merimbula，公寓房價格年度漲幅分別比獨立房高出6.8個百分點、6個百分點和5.8個百分點。這三個區是新州所有的區中公寓房與獨立房漲幅差距最大者。
維州Safety Beach、Templestowe Lower和Warragul的公寓房價格在過去一年中也表現出較獨立房更強勁的上漲，公寓房價格年度漲幅分別比獨立房高出4.9個百分點、3.9個百分點和2.4個百分點。
數據顯示，昆士蘭的Waterford、Nundah和Waterford West，公寓房價格年度漲幅超過獨立房最多，其中Waterford和Waterford West的公寓房價格在過去12個月中的漲幅是獨立房的兩倍以上。
西澳Orelia、Shenton Park和Success的公寓房價格年上漲率比獨立房高出12個百分點以上。
公寓房價格的更強勁上漲表明，這些地區的公寓房需求較獨立房更高。
03
澳洲最貴和最便宜房產 相差2710倍
2024年，澳洲最貴房產以5150萬澳元的價格售出，這裏可以盡享悉尼海港大橋和歌劇院的壯麗美景。相比之下，澳洲最便宜房產僅售1.9萬澳元，和一輛二手車的價格相當。
報道中稱，澳洲最貴房產位於Point Piper，Coolmore Australia的老闆Tom Magnier將該豪宅出售給了墨爾本電子商務營銷技術公司Rokt的聯合創始人Briana和Ben Voltz，內含8間卧室和6間浴室。
這處位於Wolseley Rd的豪宅建於1904年，之前由賽馬飼養者Tom Magnier所有。
該豪宅的售價是一個首府城市典型房產價格的51倍，是澳洲最便宜房產1.9萬澳元的2710倍。
其它上榜房產分別位於悉尼Mosman和Palm Beach、墨爾本Toorak以及昆州Noosa和黃金海岸。
Domain的Nicola Powell表示，澳洲最高端房市的買家通常不太擔心高利率，因為他們更看重水景的價值，無論成本有多高。
「這些房產的售價令人垂涎——當價格達到這一水平時，這些房產的表現並不受現金利率的影響。高價房產往往集中在悉尼東區，但墨爾本也有，如Toorak。」
「這凸顯了濱海地段的高端屬性，那裡的房產非常搶手且獨特，這種類型的房產只有這麼多，所以它們的價格一直令人瞠目。」
「一切都與位置有關，只有這麼多房子能看到最好的景色——如果能看到歌劇院或海港大橋，那價格還會更高。」
然而，澳洲第二貴房產沒有水景，這套位於墨爾本Toorak的豪宅於2月以4000萬澳元的價格售出，內含5間卧室、5間浴室和一個網球場，這裏可以盡享城市天際線的美景。上一次交易是在2014年，成交價為2320萬澳元。
緊隨其後的5名均位於悉尼。
04
澳大利亞年輕人離購買自住房願望越來越遠
對許多人來說，擁有自住房已成為白日夢。大批的澳大利亞人現在感到形勢對自己越來越不利。
我們最近的研究利用《澳大利亞家庭、收入和勞動力動態變化調查》的數據，分析了澳大利亞人擁有的絕對財富和相對財富的變化。
我們研究了2002年至2018年期間擁有不同類別資產的趨勢，並按年齡細分了這一數據。
從絕對值來看，澳大利亞的貧富差距巨大，而且還在不斷擴張。在2002年至2018年期間，收入最高的前10%家庭和收入最低的10%的家庭之間的絕對財富差距擴大了，從133萬澳元增加到219萬澳元。
單從房產所有權來看，兩極分化的情況則正在日益加劇。凈房產財富的基尼係數在2002年至2018年期間惡化，從0.57升至0.65。
在位於財富底層的家庭中，2018年時沒有住房的貧困家庭比2002年時多。相比之下，在最富有的10%的家庭中，有越來越多富有的家庭擁有多處房產。
最富有的10%的澳大利亞人的住房凈值增長了69%，而對最貧窮的家庭來說，住房財富仍然為零。
中產階級的房產財富增加了30%左右，但無論從哪個角度來看，在住房財富方面的表現都不如富人。
在此期間，中產階級的房產財富增加了30%左右。但無論從絕對還是相對角度來看，中產家庭在住房財富方面的表現都不如富人。
這種趨勢與其他數據相符，顯示出澳大利亞人住房擁有率在下降。
在25歲至34歲人群中，擁有不動產的人數急劇下降。這一群體中有很多人可能會在下一階段擁有自住房，但越來越多的人將永遠不會擁有自己的住房。
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