2029年澳洲多地房價將暴漲！澳洲住房可負擔性惡化，年入$10萬僅負擔得起10%房子
01 2029年澳洲多地房價將暴漲
澳洲房產市場正面臨著一場前所未有的價格飆升。
最新的地產分析顯示，未來5年 內，許多地區的房屋和公寓價格可能會翻倍。然而，也有一些地區的房產價值預計 將下降數十萬澳元。
PropTrack提供的數據揭示了如果過去5年的價格增長趨勢持續到2029年，各地房產價格將會如何變化。
這一數據為新購房者描繪了一個令人擔憂的未來景象，同時也顯示出當前房主可能 會從其物業中獲得的巨大財富增值。
如果市場繼續沿著當前的路徑發展，購房者可能需要支付超過100萬澳元才能在許 多地區置業。
而在澳洲最大的城市，這一數字將會更高。
這將使本已嚴峻的房屋負擔能力進一步加劇，而在增長最快的地區，房主到2029年 可能會獲得超過百萬澳元的資本收益。
經濟學家Paul Ryan指出，這項研究並不是預測，而是為了說明市場可能的發展路徑。
他強調，過去的表現並不一定能預示未來的價格變化。
然而，那些在過去5年中推動價格創新高的趨勢仍然深植於市場中，並可能繼續推 動價格上漲。
根據PropTrack的月度房價指數，5月全國房價創下新高，單月上漲0.3%，今年以來 的總增長達到2.73%，比2022年12月高出9.58%。
布里斯班、阿德萊德和珀斯等較小的首府城市的房價漲勢尤其強勁，布里斯班甚至 超過墨爾本，成為僅次於悉尼的第二貴的住房市場。
展望2029年，許多地區的房價可能幾乎翻倍，但地區和城市之間的差異很大。
在悉尼，預計增長最快的幾個區包括Caddens和Putney，其中Caddens的中位價預計會從 目前的126.3萬澳元漲至247.1萬澳元，而Putney則從357.5萬澳元漲至698.4萬澳元。
在墨爾本，Mornington Peninsula的Blairgowrie和Rye等地的房價預計都有顯著上 漲。
布里斯班的增長則集中在Moreton Bay – North地區的Woodford和Wamuran，房 價將分別從74萬澳元和114萬澳元漲至156.5萬澳元和233.1萬澳元。
阿德萊德的Elizabeth North和Elizabeth Downs則成為了增長最快的區域，預計到 2029年，其房價將增長超過100%。
02 新的一年還有機會！澳洲房價增幅「踩剎車」，買房窗口期將開啟
在降息推動房市於2025年下半年增長之前，澳洲的購房者可能會迎來一個短暫的「窗口期」，能夠趁市場低迷時入市買房。
一項新的預測顯示，澳洲房價的增長將於2025年初放緩，有望為目前因房價過高而無法購房的消費者創造置業機會。
REA集團經濟研究主管Cameron Kusher預測，澳洲房地產市場將在明年初的數月陷 入停滯。
「隨著房價增速放緩，利率預計將在更長時間內保持高位，加上更多房產投放市場出售，2025年的房價增長似乎將弱於近幾年。」
他表示，春季銷售季後市場上仍有大量未售出的房屋，這也可能讓購房者更容易進入市場。
「隨著賣家出售房產的意願增加，大多數首府城市2024年的新掛牌房源數量出現了走高的趨勢。」
儘管首次購房者有短暫的入市機會，但整體來看，房價增長仍將保持積極的態勢。
根據PropTrack房地產市場展望，預計全國房價將上漲1%至4%。
雖然這一漲幅的上限高於工資增長，但低於今年截至目前記錄的5.5%增幅和2023年近7%的增幅。
PropTrack的預測與主要銀行的預測大致一致。澳新銀行（ANZ）更新了他們的房價預測，預計2025年首府城市房價將增長2.7%， 獨棟屋房價將增長3%。
國民銀行（NAB）的預測也類似，該銀行預計2025年全澳房價將增長4.2%，而聯邦銀行（CBA）預測的增幅則為5%。
AMP首席經濟學家Shane Oliver也表示，房價增長將在新的一年放緩。
「隨著高利率抑制需求，失業率上升，澳洲房價可能會在未來6個月進一步疲軟，」 「不過，從年中開始較低的利率應該會有所幫助，我們預計2025年平均房價將上漲約3%。」
Kusher指出，未來房價增長放緩的一個關鍵因素在於降息的前景。
自2024年以來， 利率下調的預期一直在推遲。
「在2024年的大部分時間里，家庭都在期待從年底開始下調利率，並在2025年多次降息，」他說。
「然而，2024年沒有降息，2025年的降息可能也會少於預期。」
澳聯儲在此前12月的董事會會議上，將官方現金利率維持在4.35%，截至目前利率已經保持不變超過12個月。
貨幣市場認為，2月份降息的可能性為43%，4月份則達到100%。
不過經濟學家表示，首次降息可能要到5月份才會發生。
可供出售房源的增加提振了銷售量，但也導致需求疲軟，這是房價增長放緩的一個因素。
由於選擇更多，買家購房的緊迫性降低，房產在市場上的掛牌時間也更長。
03 澳洲住房可負擔性惡化！年入$10萬僅負擔得起10%房源
《澳洲金融評論報》12月30日報道，最新的《ANZ CoreLogic Housing Affordability》住房可負擔性報告顯示，年收入約10萬澳元的中等收入者如今僅能負擔起全澳10%的房產，這一比例創下歷史新低。
住房負擔能力的緊縮源於高利率與房價的上漲，相比之下，2020年12月中等收入者可負擔的房產比例曾高達50%。而在2022年3月，利率開始上升之前，這一比例尚且有40%。
即使是高收入者，他們的購房選擇也大幅減少況。年均收入為17.2萬澳元的高薪人群，僅能負擔市面上50%的住房，而在2020年底，這一比例曾高達80%。
該研究假設家庭用於償還房貸的收入比例不超過30%。但截至今年第三季度，全國平均需用於償還房貸的收入比例飆升至歷史新高的50.6%。相比疫情前僅需要29.6%，以及一年前需要的46.7%，出現了明顯的增長。
儘管全澳年均家庭總收入增長了2.8%，達到10.1萬澳元，但根據ANU POLIS社會政策研究中心和CoreLogic的建模，這一增幅遠低於同期房價8.5%的漲幅。
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，即便明年預期有降息，住房負擔能力也不太可能顯著改善。
她說：「如果利率如預期下調0.75個百分點，從還款的角度來看，負擔能力可能略有提高，但家庭收入與房價的脫節已持續多年。」
「房價中位數與收入的比例顯示了一個極端的現實，房價與收入和儲蓄嚴重脫鉤。」
「因此，能否進入住房市場更取決於你『背後父母的家底是否雄厚』，也就是所謂『爸媽銀行』，以及你收入能力。」
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，住房負擔能力的惡化將抑制降息後房價的快速上漲。
「因此，自2023年初以來觀察到的房價回升，可能已經提前透支了通常降息后才會看到的上漲，這反映在負擔能力的持續惡化上。」
「因此，房價伴隨降息大幅上漲的可能性相對較低。」
全澳房價的持續上漲將房價與收入的比例推高到8倍，超過了過去十年7倍的平均值，並追平了2022年初創下的最高紀錄。
大多數首府城市的住房可負擔性在9月季度持續惡化，唯有墨爾本、霍巴特和堪培拉三地的購房條件有所改善。
悉尼仍是全澳最難以負擔的房地產市場，房價是收入的9.8倍。如今悉尼購房者需花費62.1%的收入來償還新的房貸，比去年58.1%顯著增加。而在疫情前，僅需39.2%的收入便可承擔房貸。而自疫情以來，悉尼房價已上漲了29.1%。
阿德萊德是疫情后住房負擔能力惡化最為嚴重的城市，其房價與收入的中位數比率從5.9大幅攀升至8.9。與此同時，該市房價在此期間漲幅高達65%。
相比之下，墨爾本的住房負擔能力顯著改善，房價與收入比率從疫情初期的7.5下降至7。償付房貸的收入佔比也從上一季度的45%降低至44.3%。墨爾本市區以及Stonnington-West、Bayside、Manningham-West和Mornington Peninsula地區的房貸負擔能力提升最為明顯，所需收入比例下降了超過5個百分點。
相比之下，阿德萊德西南部的Holdfast Bay的住房負擔能力下降幅度最大。該地區用於抵押房貸的家庭收入比例從一年前的81%躍升至101%。如今需要21.4年才能攢夠首付，比去年多了四年。
珀斯的住房負擔能力同樣惡化至新低，其中珀斯市、Melville、Stirling、Mandurah和Gosnells等地區的房貸收入佔比大幅增加，漲幅超12%。例如，Melville的購房者需要將67%的收入用於還貸，珀斯市中心則需要80%，Stirling為61%，Mandurah為60.4%。
04 悉尼哪些地區房產銷售額最高
悉尼Mosman和Castle Hill一年內的房產銷售額總和超過了27億澳元，成為悉尼銷售額最高的兩個地區。
研究公司CoreLogic發布的《2024年澳洲最佳房產》報告顯示，去年9月至今年9月，Mosman的房產銷售額高達16.5 億澳元，比之前一年增加了2.5 億，該區已經連續第二年成為悉尼的銷售額冠軍。
Castle Hill以10.8 億澳元的銷售成績排在第二位。
這兩個地區的房地產交易額加在一起已經超過了27億澳元，專家認為，這意味著這兩個區在澳洲房地產市場中更加受歡迎，甚至可以超越價格更加昂貴的地區。
Domain方面表示，Mosman優越的地理位置吸引著很多買家，外國人購房比例高達30%，其中今年2月和3月的銷售額高達3億澳元，澳元貶值可能是外國人買房意願增加的原因之一。
Castle Hill適合家庭的社區環境吸引著許多買家。Domain房價報告顯示，去年9月，Castle Hill的獨立屋中位價達到了231.25萬澳元。
這裏的房產不僅以高性價比獲得了悉尼北區的富裕買家的青睞，也吸引來自Blacktown等希望升級住房的家庭。
悉尼銷售額排在第三位的地區是Bellevue Hill，接下來是Vaucluse和Paddington，其銷售額均在8.5億到9.5億澳元之間。
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