澳洲房價連續兩年上漲告終，悉尼和墨爾本豪宅區房價大跌 低價區逆勢上漲
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澳洲房價連續兩年上漲告終，12月全澳房價小幅下跌
12月，澳洲住宅房價在全澳範圍內下跌，結束了持續近兩年的增長周期。這一周期在高利率環境下仍表現出色，但如今房價增長開始停滯。
根據分析公司CoreLogic發布的最新數據，當月房價環比下降0.1%，主要受悉尼和墨爾本房價大幅下跌的推動。其中，墨爾本中位房價跌至77.5萬澳元以下，年跌幅達到3%。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，他預計在利率下調之前，房價將在大城市繼續下跌。儘管住房供應增加，但購房者受制於可負擔性問題，市場需求仍然低迷。
這是自2023年2月以來，CoreLogic房價指數首次錄得全國房價月度下跌，也是該指數最受關注的全澳住宅房價變化的指標之一。
「房地產市場終於趕上了市場動態的現實，這是一個明確的轉折點，這可能是一個短暫且溫和的下行周期的開始，具體取決於利率何時開始下降，可能是在4月或5月。」
「利率的下調將提振市場信心，並略微提高借貸能力，這可能為房價提供一個底部，並可能引發溫和的反彈，但我不認為這會開啟一個強勁的增長周期。」
自2023年11月以來，澳大利亞儲備銀行（RBA）將利率維持在4.35%，以冷卻頑固的通脹。金融市場預計RBA將在4月降息，並認為2月降息的可能性為59%。
經濟學家普遍預測降息周期將在5月啟動。
CoreLogic數據顯示，悉尼和墨爾本的房價跌幅加速。
墨爾本房價在12月下跌0.7%，接近11月跌幅的兩倍；悉尼房價當月下跌0.6%，為12個月來的最大月度跌幅。
Lawless先生表示，悉尼的下行趨勢可能在未來幾個月與墨爾本趨同，因為悉尼的掛牌量已超過五年平均水平的10%。
「悉尼的掛牌總量同比增長超過9%，也高於五年平均水平，這與墨爾本的趨勢類似。儘管利率下降可能提供一定支持，但考慮到悉尼房價的高昂，市場仍然難以進入，此外，新開發項目帶來的供應響應似乎正在顯現。」
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，較低的可負擔性將限制未來一年的房價增長。
「歷史上，房價的顯著增長通常伴隨著可負擔性的顯著改善，但下一輪上漲將始於有限的可負擔性。因此，儘管降息將在短期內限制跌幅，但上漲空間可能也會受到限制，」Oliver博士說。
儘管澳洲最大兩個城市的中位房價下跌，但布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價有所上漲，但增速低於之前。
儘管12月全澳房價下跌，但多數首府城市的房價在全年內仍有所上漲。
悉尼房價全年上漲2.3%，阿德萊德和布里斯班分別上漲13.1%和11.2%。珀斯表現最為突出，住宅價值全年上漲19.1%。然而，預計今年的價格增長將顯著放緩。
全澳範圍內，住宅房價在過去12個月中上漲4.9%。
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悉尼和墨爾本豪宅區房價大跌 低價區逆勢上漲
悉尼和墨爾本的高端市區住宅房價在過去12個月錄得最大跌幅，而更實惠地區的房價卻逆勢飆升。
經濟學家和房地產中介表示，持續較高的利率對高端地區的房價造成了顯著壓力。一些投資者因財務壓力被迫出售房產，導致市場上待售庫存增加，同時潛在買家對申請大額房貸變得更加謹慎。
周四，CoreLogic發布數據顯示，2024年12月全國住宅房價下降0.1%，這是近兩年來首次錄得下跌。悉尼和墨爾本的跌幅尤為顯著，分析公司將其歸因於可負擔性問題和居高不下的利率水平。
自2023年11月以來，澳大利亞儲備銀行將利率維持在4.35%。預計到2025年4月將開始降息。
根據CoreLogic數據顯示，悉尼東區、北區和內西區的獨立住宅價格跌幅最大。
在悉尼內西區的海港小社區羅德角（Rodd Point），過去12個月房價下跌了8.9%，至307萬澳元。北曼利（North Manly）房價下跌8.2%，至302萬澳元。東區的韋弗利（Waverley）房價下跌8%，12月底中位價為361萬澳元。
公寓市場方面，海港社區亨特利灣（Huntleys Cove）跌幅最大，單位價格下降9%，至134萬澳元。北岸的基里比利（Kirribilli）和庫拉巴角（Kurraba Point）公寓價格也分別下降了約8%。
北岸的Chatswood、St Leonards和Pennant Hills等地的公寓價格也出現了顯著下滑。
相比之下，悉尼西南區房價飆升，中位價現約為100萬澳元。Bonnyrigg房價一年內上漲20.6%，臨近的Cabramatta上漲17.9%。
在墨爾本，南雅拉（South Yarra）、切爾西（Chelsea）和溫莎（Windsor）等高端城區錄得最大房價跌幅。其中，早晨頓半島（Mornington Peninsula）城鎮弗林德斯（Flinders）房價跌幅最大，下降12%，中位價為218萬澳元。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，「幾乎每個首府城市都呈現出一個明顯趨勢：房價較低的市場對跌幅更具韌性，或在高利率和貸款壓力下表現出更強的增長。」
「墨爾本高端房產市場最早進入下行周期，而更實惠的住房市場由於買家尋找低價位房產的需求表現出了韌性。」
此外，假日住房較為常見的早晨頓半島也因土地稅變更受到更大衝擊。
維州政府自去年起降低了投資房產土地稅門檻，預計在四年內增加超過47.4億澳元的收入。
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布里斯班房價兩年多來首次下跌
根據最新的PropTrack房價指數，布里斯班的中位房價在12月下跌了0.04%，結束了連續25個月的增長。
數據顯示，12月布里斯班的獨棟住宅價格下降了0.02%，公寓價格下降了0.12%。
然而，昆士蘭的區域房價依然表現強勁，總體上漲了0.05%，其中獨棟住宅價格上漲了0.17%，而公寓價格下降了0.38%。
REA集團高級經濟學家、報告作者安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）表示，儘管12月是房地產價格的一個特殊時期，這一結果可能表明2025年房價增長速度將放緩。
「背後有很多因素，利率已經保持在4.35%的現金利率水平超過一年，這對借貸能力產生了影響。此外，生活成本依然居高不下。許多買家已經到了無法再出更高價格的階段。」
弗拉赫蒂女士指出，儘管12月公寓價格下降更為明顯，但2024年公寓價格的增長遠遠超過了獨棟住宅。
過去12個月，布里斯班獨棟住宅價格上漲了10.63%，中位數達到97.2萬澳元；而公寓價格上漲了15.36%，中位數達到66.6萬澳元。
「越來越多的人因為買不起獨棟住宅，轉而選擇購買公寓，」弗拉赫蒂女士說。
「這其實很少見。通常情況下，獨棟住宅的價格增長會優於公寓。而在大多數首府城市，獨棟住宅的表現確實比公寓更好。但布里斯班是個例外。」
在首府城市中，僅珀斯和霍巴特的房價在12月有所上漲，分別上漲了0.39%和0.03%。
墨爾本（-0.53%）和悉尼（-0.29%）的月度跌幅最大。
目前，布里斯班住宅的中位房價為86.3萬澳元，比墨爾本高出8.3萬澳元，但比悉尼低24.3萬澳元。
綜合住宅和公寓的昆士蘭地區中位房價現為70.5萬澳元。
黃金海岸和陽光海岸不再領跑增長，Townsville的房價在過去12個月里上漲了26.25%，達到49.9萬澳元。
緊隨其後的是昆士蘭中部，房價在一年內上漲了22.86%，達到49.3萬澳元。
受益於礦業低迷后的復甦，Mackay-Isaac-Whitsunday地區的房價上漲了15.97%，達到51.6萬澳元。
房價增長前五名的地區還包括 Ipswich（上漲15.62%，至71.8萬澳元）和 Darling Downs-Maranoa（上漲13.12%，至45.6萬澳元）。
凱恩斯的年度房價增長也超過了黃金海岸（+9.54%）和陽光海岸（+6.69%），其房價上漲了10.05%，達到56.5萬澳元。
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維州投資房東拋售導致出租屋數量減少
維州的投資房拋售正在加速，而出租房的存貨的減少也在加速。
活躍房租押金的數量（代表市場上存在著出租房的數量）從2023年9月的67萬7492下降到了65萬2766，也就是在一年內失去了24726處出租房。
這等於維州可出租房屋的3.6%。
而且拋售的步伐看上去也在加快，到2024年3月的三個月內押金減少了4315個，而到6月的三個月內減少7820個，到9月的三個月內減少9498個。
這等於是1999年開始保存押金記錄以來的最快下跌。
家庭、公平和住房廳公布DFFH 的季度房租押金數據只錄得三次同比押金數減少，而這三次都發生在2024年。
投資房東的拋售在都市地區更為激烈。
DFFH 錄得都市地區的年度押金數量減少4.2%（等於減少23108個出租屋），而鄉鎮地區減少1.3%（等於少了1588處出租屋）。
根據CoreLogic的數據，儘管可出租屋減少，但是墨爾本過去6個月的房租下跌，空置率上升。
然而澳洲物業投資委員會警告說房租市場的放緩是因為留學生減少，一旦留學生人數上升，維州的租客就要準備好房租的劇烈上升。
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