2025年澳洲辦公樓市場的拐點會來嗎？
辦公市場現正處於關鍵轉折點，專家們向《澳大利亞金融評論報》宣稱，本年度全國最為優質的中央商務區（CBD）辦公大樓之價格或許會呈現小幅上揚態勢。
此一預測乃是在該行業歷經兩年的艱難時期之後所提出。
高利率與債券收益率致使資產價值予以重估，而企業的不確定性以及靈活辦公之趨勢，弱化了對辦公空間的需求。
圖片：AFR
大多數業主在對其資產組合進行價值下調舉措，與此同時，東海岸部分知名的 CBD 建築物之交易價格相較於高峰期竟出現了高達 30%的折扣。
然而，這一切最終或許正在發生轉變。據《金融評論報》最新季度物業調查的受訪者所述，復甦的跡象極有可能率先於悉尼核心金融區顯現。
「辦公樓市場或許會在[2025 年]達成穩定抑或小幅復甦之態，尤其是處在核心地段的高端、節能建築，然而並非所有市場皆會如此。」
MSCI 區域房地產研究負責人本傑明·馬丁-亨利宣稱。
「對高質量資產的需求，加之利率可能的放寬，或許會支撐這些領域的價值，鑒於企業正在尋覓位置優越、現代化的辦公空間。」
馬丁 – 亨利表示，悉尼市場已然觸底——正如珀斯和布里斯班市場此前已然觸底一般——然而墨爾本的估值收益率與交易收益率之間的差距表明該市場仍存有進一步下挫的空間。
「次級資產（B級辦公樓）依舊面臨挑戰，高空置率以及持續的居家辦公趨勢不斷對估值施加壓力，原因在於租戶期望藉助核心辦公空間的更優交易，同時推動對高質量辦公空間的需求，以吸引員工回歸辦公室，」他補充道。
這凸顯了該行業所遭受的沉重衝擊，例如 Hines 擬以 6 億澳元收購 Dexus 位於北悉尼的一棟大樓——該大樓于 2019 年竣工時的估值為 8 億澳元。倘若交易如預期達成，這筆擬議中的交易將意味著 25%的折扣。
然而，這筆可能實現的交易亦是去年于低迷的辦公樓領域中規模最為龐大的交易之一，其本身也昭示著主要投資者對於市場周期已觸底的信心正在逐步增強。
另一個彰顯投資者情緒好轉的信號乃是悉尼金融核心區的辦公樓交易總額，去年達至約 40 億澳元，超越了此前四年的總和。
「辦公樓價值將於 2025 年開始復甦。然而，短期內的復興將僅限於最為強勁和流動性最佳的市場，尤其是悉尼 CBD，」Knight Frank 首席經濟學家 Ben Burston 表示。
「自那裡起始，復甦將拓展至北悉尼、布里斯班 CBD 和墨爾本 CBD 表現最為出色的資產，而後逐步延展至更為廣泛的市場。」
利率下調將是經濟復甦強勁程度的「關鍵決定因素」，Burston先生表示。
「進入復甦階段后，表現將因位置和資產質量而有所分化，許多二級資產和郊區位置可能會繼續面臨挑戰，即使優質CBD資產恢復增長，」他說。
儘管受訪者在量化復甦程度時持謹慎態度，但任何估算的共同基準都是應用於商業地產資產的資本化率（Cap Rate）。
類似於投資收益率且與債券收益率鬆散相關，資本化率的上升通常表明資產價值下降，反之亦然。2022年初悉尼優質辦公樓的資本化率約為4.4%，當時被認為是辦公樓價值的峰值，而去年該比率已升至6%以上。
「我們預計于即將來臨的周期之中，辦公樓資本化率將壓縮 100 個基點，悉尼——尤其是核心區域——將會在本周期里率先呈現資本化率收緊之態，」CBRE 首席經濟學家 Sameer Chopra 表示。
針對悉尼核心區域，我們預測在 2025 年資本化率將收緊 50 個基點。一旦利率開始下調，布里斯班亦可能有所回應。
「鑒於空置率較高，墨爾本的收益率收緊或許會稍有延遲；珀斯、阿德萊德和堪培拉預計將在 2025 年末至 2027 年末期間收緊 90 – 100 個基點。」
分析師 Lou Pirenc（Jarden 的房地產和 REITs 主管）對於資本化率的見解更為審慎，他宣稱，當下的資本化率近乎抵達擴張的峰值。
展望未來，Jarden 預計至 2025 年 12 月的六個月內資本化率將再度擴大 20 個基點，其後至 2026 年 6 月再上揚 15 個基點，屆時資本化率將趨向穩定。
另一個關鍵要素為租金增長。
當下名義租金增長率約為 5%，然而受到激勵舉措的沖抵——諸如免租期或資助辦公室裝修——此類激勵約佔租金的 45 – 48%上下。
「那些備受追捧且出租率高的資產，激勵措施或許會維持穩定，而不太受青睞的資產則需要更進一步的維護以及激勵資本支出以吸引租戶，這將對未來的現金流形成下行壓力，」Pirenc 說道。
這一觀點得到了Oxford Economics Australia建築與房地產預測高級經濟學家Maree Kilroy的認可，她估計辦公樓價值已經接近或達到了低谷。
「在接下來的12個月里，我們的觀點是增長有限，主要由租金上漲支撐，同時高激勵措施提供支持，」她說。
正如近期悉尼交易所顯示的那樣，最直接的價值決定因素將是投資者的興趣深度。
根據Luke Dixon（RW Capital機構資本與研究部門主管）的說法，預期的降息將進一步刺激這種需求，這將使辦公資產的風險溢價「相對具有吸引力」。
「可能致使價格上漲延遲的乃是該行業持續疲軟的需求態勢：兩位數的空置率依舊存在，遠程辦公的趨勢愈發持久，加之政府債務增加或許會致使公共服務削減，這將削弱大多數市場的吸納能力，」他說道。
「依據我從超級基金以及我所接觸的海外集團的聽到的一些信息，眾多人士皆已準備好在 2025 年涉足辦公市場。」
「悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉是我所看好的市場，預計在 2025 年會有強勁表現，而墨爾本將持續滯后，緣由在於其稅收制度以及與經濟前景惡化相關的極為疲軟的需求狀況。」
究竟何為商業地產的 Cap Rate（資本回報率）？眾多客戶時常會詢問商業地產買賣中的 Cap Rate 究竟是什麼？
Cap Rate 全稱 Capitalization Rate，于中文而言，譯為「資本回報率」。其乃是投資者擁有商業地產後的首年剔除成本之後的預估回報率，亦可視為全現金購置后的首年純利率。
Cap Rate 的計算方式為營業收入（Net Operating Income or NOI），減去必需的運營成本，而後除以購買價格。譬如，倘若一處商業地產在擁有后的首年獲取了 25,200 美元的凈收入，而該地產的購買價格為 310,000 美元，那麼初始 Cap Rate 則為 8.13%（25,200 美元除以 310,000 美元）。
文章來源：https://www.afr.com/property/commercial/is-2025-is-the-inflexion-point-for-the-office-market-20241226-p5l0pn
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