澳大利亞五大地區住房市場最緊張！去年，悉尼170個地區房價下跌
01 澳大利亞五大地區住房市場最緊張
買家代理機構InvestorKit通過全國房產銷售數據分析，篩選出了五個供應最為緊缺的城市和郊區。
這些地方的住房市場被認為無法滿足需求，而需求主要通過人口增長來衡量。
根據該公司發布的《2024-25財年澳大利亞住房供應危機報告》，這五個地區包括大珀斯地區的Fremantle、Joondalup和Bayswater/Bassendean，以及昆士蘭州的麥凱（Mackay）和格拉德斯通（Gladstone）。
InvestorKit的首席執行官兼創始人阿瓊·帕利瓦爾（Arjun Paliwal）在一份聲明中表示，僅靠持續的建築熱潮無法解決住房短缺問題。
帕利瓦爾表示，澳大利亞人選擇居住的地方至關重要。他說：「僅僅通過建造更多住房來解決供應短缺是不現實的。如果這種方法有效，儘管過去十年住房總存量增長了20%，澳大利亞也不會面臨如今的局面。相反，我們看到，待售房源數量比10年前減少了30%。」
他還指出，解決這一危機需要多方面的努力。澳大利亞需要更均衡的人口分布、區域地區更完善的基礎設施服務、更高效的規劃系統以簡化土地供應並提供開發確定性，以及更公平的稅收制度以促進房源流動性。
帕利瓦爾還強調，更多「多元化的住房提供商」，包括專註于租賃市場的建造出租（Build-to-Rent）項目，可以創造一個更有利於投資者的市場環境。他表示：「這些措施對於未來建立可持續的住房市場至關重要。」
建造出租項目（Build-to-Rent）是指專門用於將完工的公寓項目投放到租賃市場的開發模式。
InvestorKit白皮書的數據來源包括Domain、澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）和澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics）。
報告分析了過去十年的人口增長和供應（待售房產數量），並對過去三年的新建住房批准率進行了衡量。
02 2024年澳洲房市表現符合預期
澳洲經濟學家和分析師可以為自己準確預測2024年全澳房價增長放緩至約5%的趨勢而感到自豪。
由於高企的利率抑制了市場過熱，澳洲房市的總體表現符合預期。
但當深入研究各首府城市市場時，大多數專家卻未能準確預判走勢，甚至犯了嚴重錯誤。
幾乎沒有人預測到珀斯、布里斯班和阿德萊德房價的兩位數增長；多數人對悉尼房市的表現過於樂觀；而幾乎沒有人料到墨爾本的房價會以年度下跌收官。對比2023年的預測，事實與預期存在顯著偏差。
根據CoreLogic數據，2024年澳洲房屋中位價上漲4.9%，達到81.5萬澳元，增速低於2023年的8.1%。
首府城市房價整體上漲4.5%，至89.6萬澳元（2023年為9.3%），而城郊地區房價上漲6%，達到65.8萬澳元。
悉尼房價全年僅上漲2.3%，而第四季度則下跌1.4%。墨爾本是表現最弱的首府城市，全年下跌3%。
小型首府城市表現搶眼，其中珀斯房價飆升19.1%，阿德萊德增長13.1%，布里斯班增長11.2%。
SQM研究機構的路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）給自己的2024年房價預測打了「6.5分（滿分10分）」。
克里斯托弗準確預測了墨爾本房價的下跌，並對跌幅（1%-5%）預估準確。但他對悉尼房市過於悲觀，預測2024年將介於零增長至4%的跌幅之間。
對於珀斯市場，儘管SQM預測其為表現最強的城市，但對增幅的預測（5%-9%）遠低於實際水平。
克里斯托弗表示：「我們在預測墨爾本房價跌幅以及悉尼第四季度放緩至下跌時表現不錯，對堪培拉和霍巴特的預測也比較準確，但對於珀斯、布里斯班和阿德萊德的預測嚴重低估，尤其是阿德萊德。」
克里斯托弗將這些偏差歸因於對人口增長放緩的假設，但事實證明人口增長保持強勁，這也是他低估珀斯和布里斯班、誤判阿德萊德的重要原因之一。
根據SQM預測，2025年澳洲房價將上漲1%-4%，前提是利率下調50個基點且人口增長繼續強勁。珀斯預計將繼續領跑，增幅可能高達19%。悉尼和墨爾本的房價則預計將小幅下跌1%-5%。
四大銀行的經濟學家對於2024年首府城市房價上漲5%-6%的預測較為準確，但他們一致錯誤地預測墨爾本房價將上漲（預測增幅為3%-5.5%）。
其中，澳新銀行對布里斯班的預測最接近（9%-10%），聯邦銀行對悉尼的預測最準確（4%），而西太平洋銀行是唯一預測珀斯房價兩位數增長的銀行，但預測值（10%）仍僅為實際水平的一半。
聯邦銀行澳洲經濟部主管加雷斯·艾爾德（Gareth Aird）表示：「總體而言，我們的預測比較接近實際。鑒於悉尼在全澳市場中的權重較大，準確預測悉尼的走勢對全國數據至關重要。」
艾爾德指出，珀斯房市的相對可負擔性及其遠高於悉尼和墨爾本的租金回報率吸引了大量投資者，阿德萊德和布里斯班也是如此。
聯邦銀行預計2025年澳洲房價將上漲5%，並預測首次降息將在2月進行。悉尼由於負擔能力問題將繼續限制增長，而墨爾本預計將在2025年重回正增長。
03 去年悉尼170個地區房價下跌
過去一年，悉尼的房主們在房市中經歷了截然不同的命運。
根據PropTrack的估值數據，由於市場中前所未有的力量作用，有些地區的業主資產大幅增值，而另一些地區則面臨房價下跌的窘境。
數據顯示，2024年，悉尼西南部、大帕拉瑪塔地區、西北部以及部分沿海地區的許多郊區房主財富平均增加了超過20萬澳元。
然而，房價上漲的同時，另一些地區則進入了下行通道。數據顯示，過去一年中，悉尼有170個郊區的房價出現下跌，跌幅從11%至0.5%不等。
房價跌幅最大的區域包括中央海岸的部分地區以及靠近悉尼CBD的郊區。這些地區的房產價值平均縮水了超過3萬澳元。
PropTrack經濟學家安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）指出，過去一年，悉尼市場中較受歡迎的城市區域內的可負擔郊區表現優於整體市場。
她補充道，房價下跌的區域往往是房產價格本就較高，或者該地區市場上待售公寓數量較多的地方。
「買家負擔不起許多郊區的房產，只能選擇他們能買得起的區域，諷刺的是，這通常會增加競爭，進而推高這些區域的價格。」
帕拉瑪塔地區的Old Guildford是價格較低的郊區之一，這裏房價年增長率達到了16.2%，平均上漲16.6萬澳元。
Fairfield East的房價也有類似的趨勢，年均增幅達15%，即約12.2萬澳元。
其他增長顯著的郊區包括Castle Hill、Willoughby、Cronulla和Bondi，這些地區的房產每年平均增值20萬至25萬澳元。
數據顯示，內西區郊區Strathfield的房屋價值年增幅高達47.5萬澳元，而北Curl Curl地區則上漲了31.3萬澳元。
儘管2024年最後三個月悉尼整體房價有所下降，但年初的大幅上漲使全年房價仍呈現較大漲幅。
弗拉赫蒂指出，目前市場受到兩種力量的影響：一方面是生活成本壓力導致買家預算受限；另一方面則是住房短缺問題。
「買家的預算越來越緊張，這導致一些地區的價格下降，但由於住房供應不足以應對人口增長，價格可能不會跌太多。」
中央海岸地區Gorokan、Toukley和Wyong的公寓房價跌幅居前，平均下降2.6萬至4.2萬澳元。
靠近悉尼CBD的Haymarket地區公寓價值平均下跌3.7萬澳元，內城區Rushcutters Bay下跌1.9萬澳元，而內西區Mortlake的降幅約為7萬澳元。
04 2025年澳洲商業地產投資三大熱門領域
根據一組投資銀行家的分析，私人信貸、租賃住房和數據中心將成為2025年商業地產投資的三大熱門領域。
隨著傳統商業地產領域（尤其是辦公領域）仍在努力應對高利率對估值和收益的影響，所謂「另類」商業地產的投資回報競爭已從一場角逐演變為一場熱潮。
在由《澳大利亞金融評論》組織的一場線上圓桌會議上，來自摩根士丹利、Jarden、瑞銀（UBS）和Denison Partners的四位頂級地產銀行家和企業顧問將私人信貸（也被稱為非銀行貸款）列為熱門選擇，與大型住宅租賃開發項目和數據中心共同佔據前三。數據中心的增長得益於雲計算和人工智慧的快速發展。
Denison Partners合伙人伊恩·霍爾姆斯（Ian Holmes）表示：「很多人會提到『床』（即住宅類）領域、『棚屋』（即工業類資產）以及數據中心。這些領域無疑會繼續吸引資本流入，但這些機會已經吸引了大量資本，尤其是數據中心，需要具備顯著的規模優勢才能與現有企業競爭。」
「私人信貸在房地產領域將繼續增長，並從過度依賴住宅開發的局面中實現多元化。我們還認為市場將逐漸理性化，擁有更強健信貸流程以及解決複雜風險能力的團隊將脫穎而出。」
私人信貸市場的規模已擴大到約2000億澳元，其中大部分資金用於住宅項目。隨著大型銀行對商業地產的風險更加謹慎，其在該領域的參与減少，這也促使私人信貸迅速增長。然而，這一趨勢引起了監管機構的關注，而一些住宅開發商和項目在過去一年內破產，對私人貸款機構造成了壓力。
瑞銀（UBS）澳新房地產負責人格蘭特·麥卡斯克（Grant McCasker）指出，「許多私人信貸平台正在易主」。例如，去年菲爾·金（Phil King）的Regal Partners收購了Merricks Capital，而墨爾本的Payton Capital被大衛·迪皮拉（David Di Pilla）的HMC Capital收購。
他還表示，私人財富正成為投資基金的重要資金來源：「我們認為，這一資本來源將成為基金管理業務的重要增長動力。預計2025年，各類機構將抓住這一機遇，為長期增長奠定基礎。」
儘管去年聖誕節前DigiCo Infrastructure REIT的20億澳元上市表現平平，而此前私募股權巨頭黑石集團（Blackstone）以240億澳元收購AirTrunk創下紀錄，但銀行家們仍然對數據中心領域的投資充滿信心。
在AirTrunk的交易中，黑石集團的顧問之一是摩根士丹利。其澳大利亞投資銀行聯席主管兼主席蒂姆·丘奇（Tim Church）表示，數據中心仍然是熱門投資領域，並且正在為全球範圍內的工業市場帶來「臨近效益」。
「優質的電力供應場地不僅對數據中心有利，還對物流和分銷企業以及擁有此類戰略場地的房東有利。這將使Goodman、Charter Hall、Centuria、ESR、Mirvac、Stockland和GPT等大型工業運營商受益。」
租賃住房市場的投資機會也在銀行家的優先事項中，尤其是在澳大利亞急需住房的背景下，該領域吸引了越來越多的機構投資者。
瑞銀的麥卡斯克表示，「日本資本尤其青睞這一領域，因為澳大利亞具有較強的人口和GDP相對增長優勢。」
除了建造出租（Build-to-Rent，即由基金或機構擁有的大型公寓樓，專為出租而開發並由專業管理），學生宿舍和共居住房（類似現代寄宿房）也成為新興領域。此外，製造房屋社區（又稱土地租賃）也在興起，居民擁有預製房屋，但需要支付場地租金。
Jarden公司房地產、企業融資與市場部董事總經理米切爾·紹爾（Mitchell Schauer）表示，「聯邦政府最近通過的政策改革使建造出租項目重新成為關注的焦點。」
去年年底，聯邦政府的改革有效地將外國投資者擁有的建造出租物業的預扣稅率減半，與其他類型的商業地產保持一致。
紹爾表示：「這對國內投資者也是利好，他們希望看到更多資本湧入並發展出一個充滿活力且流動性強的資產類別。」
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