文/Michael Yardney
如果您最近關注主流媒體的報導，會看到一些聳人聽聞的標題，聲稱澳大利亞房地產市場已陷入低迷，房價全面下跌，「房地產繁榮」就此結束。
在我看來，這不過是媒體為了博取眼球，利用近期CoreLogic發布的房價指數製造出來的誇張新聞。雖然數據顯示全國房價在去年12月環比下降了0.1%，這是近兩年來該指數首次錄得月度下跌，但這並不代表澳洲的房地產市場正走向衰退。
事實上，如果您查看CoreLogic的下表，就會發現數據呈現了完全不同的圖景：2024年全國房價上漲了4.9%，並且澳大利亞許多市場的房價仍在持續攀升。
例如，布里斯班、阿德萊德、珀斯以及部分地區市場在去年均實現了兩位數的增長。
雖然這確實是顯著的增值，但遠未達到「繁榮」的程度。而且，儘管悉尼和墨爾本的房價確實有所下跌，與市場「崩盤」也相去甚遠。
在2024年下半年，房地產市場的增長勢頭確實有所減弱。但我認為，即便2025年初市場進入周期性調整階段，下行幅度也不會太大。隨著利率在今年晚些時候下調，買家和賣家的信心預計將逐步恢復。
回顧過去幾年關於房價大幅下跌的種種預測，事實證明它們幾乎全都不準確。從全國層面來看，房價下跌的周期通常比上漲的周期更短，幅度也更小。
通常在房價下跌期間，賣家會選擇暫時不掛牌出售，等待價格回升，從而在一定程度上限制了市場上的供應量。
今年我們也不太可能看到被強制出售房產的數量大幅增加，因為大多數有房貸的家庭似乎能夠應對當前的利率水平。
此外，隨著2025年逐步推進，實際收入的增長將支撐買家的需求；同時，通脹壓力的緩解和利率的下降也將提升買家的借貸能力。
在這些經濟因素之下，澳大利亞房地產市場還面臨一個長期的基本面問題——相對於人口增長，住房供應依然嚴重短缺。而建築業當前的產能不足，也進一步限制了新住房的交付能力。
事實上，當前市場環境為精明的投資者和購房者提供了獨特的機遇。
接下來，讓我們深入分析為什麼房市並未處於崩潰邊緣，以及如何利用當前的市場狀況讓自己獲利。
媒體的敘事過於誇張
媒體的標題往往傾向於強調負面消息——例如更高的利率、低迷的拍賣清空率，以及部分地區房價的溫和回調。
當然，媒體的職責並不是教育你——他們的目的是吸引你點擊標題並瀏覽廣告商投放的頁面內容。
悉尼和墨爾本的房地產市場經常被視為衡量全國房地產健康狀況的「晴雨表」。雖然從表面上看，這兩個城市的市場似乎在「低迷」，但這種觀點未免過於簡單化。
實際上，這些城市並不是單一的市場，而是高度分化的集合體，各地表現因以下因素而顯著不同：地理位置：那些擁有完善配套設施、便捷交通或高生活品質的城區表現依然強勁。
價格區間：高端豪宅市場近期表現欠佳，但這一市場本身一直波動較大。
物業類型：隨著獨立屋價格的持續上漲，越來越多的買家選擇庭院公寓或帶陽台的住宅來取代傳統的獨立屋。
媒體評論中那些一刀切的概括，往往忽略了市場的這些細微差別，導致人們對整體市場產生扭曲的認知。
澳大利亞市場的分化特性
不僅僅是悉尼和墨爾本容易被誤解。
實際上，所謂的「澳大利亞房地產市場」並不存在，全國的市場是由許多不同的微觀市場組成的。
在澳大利亞，各地的房地產市場是高度分化的。一些州、特定城區甚至某些區域城市的表現常常逆勢而上，與全國趨勢背道而馳。
好消息是，那些能夠理解這一點的人往往能跑贏市場平均表現。
投資者和購房者的機會窗口
在市場不確定的時期，許多潛在買家選擇觀望，等待「更好的」市場環境出現。
然而，歷史表明，市場低迷期往往是投資者和購房者行動的最佳時機。
以下是原因：競爭減少：由於部分買家對入市持觀望態度，優質房產的競爭明顯降低。對於那些關注長期回報的人來說，這意味著更大的議價空間和更多優質選擇。
長期增值潛力：在市場相對低迷時期購入物業，往往能在市場復甦時實現更高的回報。
聚焦基本面：通過選擇位於高需求區域、正在改善或具備強大經濟驅動力的房產，能夠確保長期超越市場表現。
在我看來，儘管悉尼和墨爾本的市場表現不一，但當前的低迷期為投資者和購房者提供了絕佳機會，去鎖定高價值城區的優質資產，或者趁市場暫時低估時入手高質量房產。
為什麼房地產市場不會崩盤
支撐澳大利亞房地產市場韌性的關鍵因素有以下幾點：住房短缺：住房供應依然嚴重不足，新住宅建設速度遠遠趕不上人口增長的步伐。尤其是在墨爾本、悉尼和布里斯班等吸收大量移民的城市，這一問題尤為突出。同時，建造新住房的成本大幅上升，這也使得許多現有房產具有顯著的內在價值。
穩定的貸款政策：澳大利亞嚴格的貸款監管使得大多數房產持有者具備較強的經濟韌性，從而降低了被迫出售房產的風險。
利率終將下降：當前利率水平已趨於穩定，未來利率下降的預期將重振買家信心。
長期需求：澳大利亞的人口正在快速增長，而移民是主要推動力。這種人口增長將持續為住房市場，特別是城市和重點區域市場提供強勁的需求支撐。
簡單來說，推動房價上漲的結構性因素——供應短缺、人口增長以及穩定的經濟環境——依然存在。
同時，那些可能導致市場崩盤的因素，比如高失業率、利率持續上漲或經濟衰退，目前都沒有出現。
房地產市場不是崩盤，而是調整
儘管媒體評論聚焦于短期挑戰，但他們忽略了市場本身的內在韌性，以及市場調整期所帶來的機會。
無論您是投資者還是購房者，了解市場的分化特性並制定戰略行動，能幫助您跑贏市場平均水平，積累長期財富。
請記住，在房地產市場中，成功屬於那些具備長遠眼光的人，而不是根據新聞中的短期波動來制定長期計劃的人。正如一句經典的投資諺語所言：「不要用過去30分鐘的新聞，來決定未來30年的投資。」
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