1月25日清空率｜降息也沒法拯救澳洲房市
房市行情
悉尼房價在去年四季度下跌了0.1%，去年三季度的跌幅則為0.3%。這也是悉尼房價近2年來，首次出現連續季度下滑。
雖然悉尼房價連續下滑，但164.5萬澳元的獨立屋中位價對大部分人而言，依舊難以負擔。
澳大利亞現在的住房可負擔性可以說是前所未見。
隨著通脹持續下降，澳洲利率可能會在2025年初迎來降息。
11月的核心通脹年率已經降到3.2%，低於澳儲行（RBA）對12月3.4%的預測。
目前四大銀行中有兩家預計2月份會有降息。
不過，房產行業需要做好心理準備，即使利率下調，對房價和交易量的影響可能不會像以前那麼大。
就算平均按揭利率下降135個基點（這是2025年底現金利率預測的下限），普通家庭最多也只能負擔得起59.3萬澳元的房子——這比現在的房價中位數81.5萬還差一大截。
而預計到2025年底利率降到3.1%，也依然高於疫情前10年的平均水平（2.55%），當時還支撐著很強的貸款量。
要想看看澳洲人對更高借貸能力的反應，可以參考2024年的「第三階段稅改」。
這本來能通過增加凈收入提升借貸能力，但房價表現卻相當平淡，從2024年6月起房價增長就開始放緩。
有人說，現在的「可負擔性差距」（房價與收入差距）還沒完全反映真實情況。因為澳洲政府搞砸了通脹控制，在移民和能源問題上瞎折騰，直接打擊了大家的凈可支配收入。
儘管移民人數依舊高企，但這次澳洲的「印度移民潮」跟之前「有錢的中國買房潮」完全不一樣。
印度移民對房產的需求要低得多，這也是為什麼他們更明顯地推動了租金上漲，而不是房產價值。
同時，移民還壓低了工資水平，想看到工資實質性增長？
別想了，頂多是勉強跟上通脹。
當然，澳洲住房供給問題一直是個災難，這會在一定程度上支撐房價，防止大跌。
但別指望這會推高房價。
總的來說，如果要讓房價回升，可能需要比過去更多的貨幣寬鬆政策支持。
尤其是，澳洲還面臨著鐵礦石價格衝擊，國民收入恐怕又要遭殃。
其實，澳洲的中性利率比大多數人想的還要低得多，這也是為什麼未來的降息幅度可能更顯乏力。
總結一下就是，降息房價大漲？難！
參考數據：CoreLogic，REA
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