澳洲房地產，難上加難
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最近，澳洲房地產市場風雲變幻，而最新的數據再次印證了房價的持續下行趨勢。
隨著大量房源湧入市場，買家需求疲軟，賣家之間競爭加劇，市場正進入一個不確定的調整期。
根據 CoreLogic 的最新數據顯示，在去年春季大量房產未能成功售出的情況下，悉尼和墨爾本的住宅掛牌量比去年同期增長了 50% 以上。
悉尼市場的房屋掛牌量在 1 月 19 日的四周內達到 16,579 處，比去年同期增長 6.7%，比過去五年平均水平高出 8.2%。
墨爾本市場的情況類似，掛牌量達到了 22,886 套，較去年增長 1.1%，比過去五年平均水平高出 7.3%。
其中，雅拉區的房屋庫存量增幅最大，增長 55%，房價過去一年下跌 5.7%。Nillumbik – Kinglake、Darebin – South和墨爾本市中心的房屋待售量也分別上漲了 46%、36% 和 34%。
悉尼的房產市場亦未能倖免，Richmond – Windsor地區掛牌量激增 52%，比五年平均水平高出 27%。
東區南部、Cronulla-Miranda-Caringbah 等地掛牌量分別增長 50% 和 49%。
CoreLogic 研究主管伊麗莎·歐文（Eliza Owen）表示：「買家的興趣減少，而進入市場的賣家增多，這可能意味著抵押貸款壓力正在上升，房主可能被迫降低要價才能完成交易。」
房價跌幅擴大，市場轉向買方市場
隨著房源庫存的上升，房價跌幅正在擴大。
數據顯示，12 月份澳洲東海岸房地產市場的下滑速度加快，墨爾本房價環比下降 0.7%，幾乎是 11 月份跌幅的兩倍。
悉尼房價下跌 0.6%，為一年來的最大跌幅。
布里斯班和珀斯的市場情況也出現變化，掛牌量分別上漲 2.9% 和 6.4%。
布里斯班內西區Sherwood-Indooroopilly和Forest Lake-Oxley地區的掛牌量分別增長 49%、42% 和 36%。
珀斯的Cockburn, Kwinana和Stirling 地區的掛牌量分別增長 39%、32% 和 21%。
布里斯班房產買家代理公司負責人佐蘭·索拉諾（Zoran Solano）表示：「如果掛牌數量繼續增加，而需求持續疲軟，那麼一些地區可能會轉變為買方市場。」
投資者撤退，房地產投資熱潮降溫
澳洲房地產市場的投資熱潮似乎已經降溫，尤其是在維州。
過去 18 個月，該州的租賃房產數量減少了 20,000 套，投資者撤出市場的現象愈發明顯。
數據顯示，澳大利亞房地產投資者數量正在減少，從 2019-20 年的 239 萬下降到 2021-22 年的 229 萬，而目前投資者數量扔在繼續下行。
同時西太平洋銀行的調查也顯示，僅 10% 的消費者認為房地產是「最明智的儲蓄場所」，遠低於長期平均水平 24%。
Grattan 研究所住房專家布倫丹·科茨（Brendan Coates）表示，澳大利亞審慎監管局（APRA）自 2014 年起實施的一系列貸款限制措施，使得投資者貸款更為困難，房屋自住率有所提高，但也減少了投資需求。
PropTrack 經濟學家保羅·瑞安（Paul Ryan）補充道，自 2017 年以來，投資者面臨更高的貸款標準、利率溢價以及疫情帶來的租賃市場不確定性，導致他們不再像過去那樣積極進入市場。
租賃市場緊縮，租金或將上漲
隨著投資者從市場撤出，出租房產的供應量有所減少，租賃市場正面臨新的挑戰。
維多利亞州房地產協會的首席執行官凱利·瑞安（Kelly Ryan）發出警告：「出租房源的減少將導致租金上漲，並且限制了租房者的選項。」
然而，筆者更傾向於贊同AMP首席經濟學家肖恩·奧利弗（Shane Oliver）的觀點，認為短期內投資者的撤出不太可能對市場產生重大影響。
因為出售的房產要麼被新的投資者購入，要麼被自住業主所接手。
不論投資者是否退出市場，房屋依舊存在。
無論以何種價格出售，或是否出售，新的買家無非是出於自住或投資的目的。
新投資者繼續出租，而自住者則減少了租賃市場的需求。對於凱利·瑞安的警告，筆者感到難以理解。
儘管如此，目前房地產投資者的興趣正在逐漸回升。
官方數據顯示，截至9月，針對房地產投資者的新貸款價值達到1250億澳元，連續七個月呈現增長態勢，同比增長26%。
在房價持續下跌的背景下，不斷有新的資金湧入市場。
市場未來走勢如何？
儘管房價持續下滑，市場上仍存在分歧。
一方面，賣家湧入市場，加大了價格下行的壓力；
另一方面，投資者貸款需求回暖，可能會在一定程度上穩定市場。
但是如果用金融市場來形容此場景，則呈現出一個放量下跌的行情。
從宏觀經濟角度來看，澳洲房地產市場的未來受多重因素影響。
全球經濟增長放緩、地緣政治風險增加，以及澳洲國內的通脹壓力以及高企的基準利率，都可能成為市場的不確定因素。
此外，人口增長與城市化進程的變化，也在悄然影響房地產市場的長期趨勢。
澳大利亞統計局數據顯示，人口增長仍然強勁，尤其是移民推動了住房需求，但如果供應端無法及時跟進，市場可能會經歷供需錯配。
不過，在高利率環境下，買家信心依然脆弱。Ray White Group 數據顯示，目前市場上的購房者中，77% 是自住業主，而投資者僅占 22%。
未來市場走勢取決於以下幾個關鍵因素：
利率政策：如果澳儲行繼續維持高利率，借貸成本將繼續壓制市場需求。
經濟增長：勞動力市場狀況和工資增長將影響購房者的購買能力。
投資者信心：如果政府進一步調整投資者稅收政策，可能會影響投資者的決策。
住房供應：如果開發商因市場疲軟而減少新建住宅供應，可能會緩解庫存過剩的問題。
結語
目前來看，澳洲房地產市場正在經歷一場深度調整，賣家與買家之間的博弈仍在繼續！
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