澳洲降息預期將引發購房熱潮！悉尼公寓房價有望突破百萬
01
數年內，悉尼公寓房價有望突破百萬大關！
專家預測，悉尼的公寓中位價有望在未來幾年內突破百萬澳元大關。
根據Domain的數據，目前悉尼的公寓中位價為812,863澳元，要突破100萬澳元大關，價格還需上漲約23%（即187,137澳元）。
悉尼的公寓市場過去曾經歷過年度漲幅達20%以上的情況。雖然未來12個月可能不會出現如此激烈的增幅，但悉尼仍在穩步邁向這一里程碑。
Domain的首席研究和經濟學家Dr Nicola Powell表示：「我認為價格突破100萬澳元是有可能的，主要有幾個原因。」
「首先，越來越多的人選擇居住在公寓里。」
「這部分是由於房價可負擔性驅動的，但也與人口結構的變化有關。嬰兒潮一代 （Baby Boomers）希望縮小住房面積，搬進生活便利的公寓。同時，首次購房者、30多歲和40多歲的群體，以及越來越多的家庭，也在轉向公寓生活。」
「這是一種日益增長的趨勢。」
目前，悉尼的獨立屋中位價為160萬澳元，是公寓中位價的兩倍，因此，對首次購房者而言，公寓仍然是相對可負擔的選擇。
UNSW大學住房研究與政策學教授Hal Pawson表示，儘管悉尼的公寓價格高於其他任何州府城市，但公寓仍然可以為人們提供一條更現實的購房途徑。
他指出：「對於 首次購房者來說，考慮購買公寓是一種合乎邏輯的選擇，即使現在的價格比新冠疫情前高出很多。」
近年來，隨著政府推動中高密度住房，悉尼的公寓開發激增。然而，Pawson認為，儘管新樓盤數量有所增加，供應仍無法滿足持續增長的需求，因此短期內房價不會放緩。
他說：「過去三四年，住房供應嚴重滯后。」
「從最新的澳洲統計局（ABS）數據來看，新建數量略有回升，可能意味著建築業已觸底反彈。然而，相較於疫情前的供應水平，這一回升仍遠遠不夠。」
根據ABS數據，自2018年以來，新州每季度完工的住宅公寓數量持續下降。
由於建築成本依然高昂，完工房源的供應預計難以跟上市場需求。
PRD地產公司首席經濟學家Dr Diaswati Mardiasmo表示，如果確實如預期的那樣迎來降息，悉尼的公寓市場可能會升溫，推動價格更快上漲。
她指出：「雖然悉尼確實有不少公寓項目正在規劃中，但建造公寓並非一兩個月即可完成，施工進度總會滯後於市場需求及現金利率的變化。」
不過，中位價突破100萬澳元后呢？Mardiasmo認為，屆時市場可能會真正開始放緩。
Mardiasmo還表示：「如果政府加碼『首次購房擔保計劃』（First Home Guarantee Scheme），或推出更多購房激勵政策，那公寓中位價突破100萬澳元的可能性會更高。」
「但如果在2027年突破100萬澳元以上，屆時價格可能會趨於停滯並趨向穩定。畢竟，這是數年後的事，屆時新公寓的供應將有所跟上。」
儘管悉尼的公寓房價已處於高位，但這並未阻擋首次購房者進入市場的意願。
悉尼買房代理Brady Yoshia表示：「對於首次購房者來說，進入市場仍舊非常重要。」
「但我們也將看到，越來越多的悉尼首次購房者會選擇購買並不屬於他們理想居住區域的房產。」
「他們更傾向於購買投資房，而不是作為自己居住的住所。」
如果房價繼續超出負擔能力，租房投資將更加普遍。
Pawson表示：「如果負擔能力得不到改善，未來租房者數量將持續上升，而能夠實現購房的人會越來越少。」
02
悉尼租賃市場降溫 這些地區跌幅最大
悉尼的租賃市場正在降溫，其中 Fairfield、Lane Cove 和 Woollahra 地區的租金降幅最大。
根據 REA Group 經濟分析師 Megan Lieu 上月發布的研究，這些地區最新的租金要價與之前的官方租賃保證金記錄相比下降了 9%。
由於去年 10 月出台的限制租金漲幅一年僅一次的新法規，這一價格差距可能會進一步擴大。
與此同時，自去年 6 月新州政府預算案公布以來，新南威爾士州的租戶們現在有了專門的租賃事務特別小組（Rental Taskforce），負責監督房東和房地產管理代理的行為。
新州公平交易局（NSW Fair Trading）的租賃特別小組將通過「檢查、審計和突擊檢查」來確保租賃法律的合規性，並向新州租賃事務專員 Trina Jones 彙報工作。
其三大重點工作之一是終結房東或中介主動引導租客競價租房的現象。不過，隨著市場開始向租客傾斜，最新數據顯示這一問題似乎已得到緩解。
Lieu 指出，在悉尼 34 個地方政府轄區中，有 23 個地區的租客支付的租金通常低於掛牌價。
除了應對市場季節性波動，該特別小組還在推動租賃改革，以防止「無理由驅逐」現象，並確保房東能更及時地響應租賃維修需求。
新州監管與公平交易部長 Anoulack Chanthivong 最近表示，現在租房的人越來越多，且租期也越來越長。目前，新州共有 230 萬租客。
「我們的檢查員將全力以赴，確保房地產中介和房東遵守新的和現行的租賃法律，減輕租客因無理由驅逐或租金競價等問題帶來的壓力。」他補充道，大多數中介和房東都在遵守規定。
新州租戶聯盟（NSW Tenants Union）負責人 Leo Patterson Ross 強調，租賃住房作為一項重要的基本服務，必須由一個積極且透明的監管機構來監督，以確保租客享有公平的租房體驗。
03
澳洲房貸需求上升 購房者為降息做準備
隨著市場對降息的預期，澳洲購房者正積極籌劃融資，申請房貸的數量有所增加。
信用分析公司Equifax的數據顯示，2024年最後三個月，房貸申請數量增長了2.7%。房貸申請作為前瞻性指標，顯示出購房者信心的回升。
然而，貸款機構Yellow Brick Road Home Loans的執行主席鮑里斯（Mark Bouris）及一些經濟學家對降息后可能出現的住房市場大反彈持謹慎態度。
鮑里斯在接受採訪時表示：「我不認為需求會突然爆發。利率可能會回落，每月還款減少60澳元，但生活成本也在上升。」
「生活成本的上漲使得購房者面臨更大的壓力。我們沒有看到有爆發的需求，雖然我們每月處理約21億澳元的業務，但並沒有積壓可能在降息后符合貸款資格的大量購房者。」
儘管如此，Equifax的顧問和解決方案總經理詹姆斯（Kevin James）表示，房貸申請的增長，包括再融資，顯示出購房者和房主對經濟和個人財務狀況的信心增加。
他說，「市場情緒確實有所好轉，如果利率如預期下降，房貸需求預計會在今年上升。」
AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）則表示，雖然降息會提升購房者情緒，但不太可能立即引發大規模的需求。
他說，「（過去2年，）儘管利率上升，住房負擔能力沒有得到改善，購房者的借貸能力仍然受到限制。這些障礙可能會限制買家需求，尤其是在降息初期。」
澳洲統計局（ABS）最新數據顯示，2023年第四季度的總貸款額同比增長了7.2%，其中投資貸款增長了13.2%。
奧利弗表示，當前市場需求的回升尤為重要，因為上市房源的增長速度超過了買家吸納的速度，導致悉尼、墨爾本和堪培拉的市場出現下行，其它州府城市則出現放緩。
雖然根據奧利弗的估算，全國約有20萬個住房缺口，但這些短缺並不會完全轉化為購房需求。
CoreLogic的研究總監勞利斯（Tim Lawless）表示，住房負擔能力差、借貸能力下降和生活成本上升將使一些購房者更難進入市場。
「目前市場的最大區別在於，相較於疫情期間的降息周期，現在進入市場的障礙更多」，他說。
過去一年，全國住房負擔能力惡化，儘管自2022年5月以來已經歷13次加息，但房價依然堅挺。根據澳新銀行（ANZ）的數據顯示，目前房價是收入的8倍，創下自2022年6月以來的最高水平，且高於過去十年的平均值。
自疫情以來，全澳房價上漲了38%，使得許多有購房夢想的人被排除在市場之外。截至去年9月，全澳僅有10%的房產對中等收入家庭而言仍屬可負擔範圍，而即使是高收入家庭，也僅能負擔一半的市場房源。
04
澳洲降息預期將引發購房熱潮
即將到來的降息預計將在全澳範圍內掀起一股購房熱潮，計劃在年底前買房的澳大利亞人數量將增加數十萬。
其中，許多原本希望購置自住房的租房族，由於市場狀況受限，正在轉向購買投資房產。
Westpac 的研究顯示，計劃在年底前購房的澳大利亞人比例已從去年的 10% 上升至 13%。Westpac 的一份報告解釋稱，這一增長意味著比 2024 年將多出 50 多萬名潛在購房者。
此外，該銀行的研究還發現，首次購房者對「租房投資」（rent-vesting）的興趣持續上升，超過一半的潛在購房者正在考慮這一選項。
Westpac 的年度房屋擁有率報告指出，新南威爾士州是澳大利亞「租房投資」的領先地區，61% 的受訪者考慮採取這種方式。維多利亞州和昆士蘭州的這一比例分別為 54% 和 52%。
「租房投資」通常指購房者在增長潛力較大的市場或更實惠的地區買房，同時仍然租住在自己理想的居住地。這種方式的目的是通過投資房產積累資產，以便未來購買自住房。
Westpac 高級經濟學家 Matthew Hassan 表示，利率走勢是 2025 年潛在購房者的重要考慮因素。
「利率顯然對購房計劃產生了影響。去年，高利率讓許多買家望而卻步，而現在，降息的可能性正在改變他們的購房計劃，」他說。
「對於『租房投資』的買家來說，利率下調意味著他們的購買力可能會增強。」
Westpac 按揭貸款董事總經理 Damien MacRae 認為，「租房投資」日益受到青睞，反映出澳大利亞人希望加快進入房地產市場的步伐。
「隨著房價普遍較高，尤其是在各大首府城市，越來越多的購房者選擇『租房投資』，以更快踏上房產階梯，」他說。
「我們的研究表明，82% 的澳大利亞人願意在自己最初未考慮的地區購房，這說明買家正根據市場調整他們的期望。」
MacRae 還表示，除「租房投資」買家外，其他購房群體的需求預計也將上升。
「比起去年，更多澳大利亞人計劃在 2025 年購房，這反映了購房者對市場的樂觀情緒，我們持續看到來自自住購房者和投資者的購房預審批需求保持強勁。」
REA Group 經濟學家 Angus Moore 指出，降息可能會增加住房市場的競爭，並推高房價。
一份最新的《Mortgage Choice 住房貸款報告》證實了買家的信心正在上升，調查顯示，降息預期是市場樂觀情緒的主要推動力。
Mortgage Choice 的數據顯示，受訪的潛在購房者中，近 1/4 認為當前的利率環境增強了他們的信心，而去年 9 月季度這一比例僅為 17%。
西澳州和昆士蘭州的購房者信心提升最為顯著。
Mortgage Choice 首席執行官 Anthony Waldron 認為，儘管購房面臨諸多挑戰，但澳大利亞人仍對置業充滿希望。
「擁有住房一直是澳大利亞人的偉大夢想。儘管進入市場並不容易，但我們的調查顯示，房地產仍被認為是財富積累的重要途徑。考慮到過去五年全國房價已上漲超過 46%，澳大利亞人對購房的強烈願望並不令人意外。」
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