距離周二澳聯儲宣布新一輪利率的時間越來越近，澳洲各地都透露著一些焦急氣氛······
明天到底能不能降息？降息對於普通人意味著什麼？降息后我們到底應該怎麼做？一起來看看！
1、降息將讓無數澳洲家庭鬆口氣
首次購房者Caitlin Wood，正在廚房島台前反覆刷新手機銀行頁面，屏幕上跳動的數字牽動著這個年輕家庭的命運——30年期房貸、浮動利率6.29%、每月4000澳元還款額、佔據家庭收入50%的按揭支出與水電費。
當澳聯儲明天大概率降息的消息傳來，這位首次購房者的手指無意識地在咖啡杯沿畫圈：」0.25%的降幅意味著每月的可支配資金會多出不少，或許可以有閑錢去度假或者是存錢要孩子了······」
Caitlin Wood家庭的現狀並不是個例。
自澳洲在2022年5月啟動史上最激進加息周期以來，4.35%的官方現金利率如同達摩克利斯之劍懸在澳洲百萬房貸家庭頭頂。
Roy Morgan最新研究揭示，大約三分之一的澳大利亞家庭面臨著財務壓力。
首席執行官Michele Levine指出：」澳洲人越來越依賴先買后付了，甚至使用信用卡循環還債。這是民眾在通脹洪流中掙扎求生的現實註腳。」
聯邦銀行CEO Matt Comyn的警告更添緊迫感：」若無利率下調，2025年將有更多澳洲家庭需要債務重組。」該行數據顯示，過去半年申請還貸寬限的客戶出現激增，其中極大一部分是35歲以下的首次購房者。
2、明天到底會不會降息？
一個好消息是，澳洲市場對2月6日的利率決議呈現罕見共識：四大銀行預測，出現25個基點降息的概率超90%。
Betashares首席經濟學家David Bassanese分析稱：」周二利率幾乎肯定會下降，12月CPI已經回落至2.4%印證了消費疲軟，降息已從政策選項變為經濟剛需。」
他預計2024年將有三輪降息，利率保持在限制水平之上，」這既能緩解家庭壓力，又不至於引發通脹反彈」。
各大銀行估計今年的降息次數將在 2 至 5 次之間。
但利率政策的雙刃劍效應正在顯現——雖然利率下降會讓那些有抵押貸款的人受益，但三分之一擁有自己住房的家庭也將受到降息的影響。
如果儲備銀行降低官方現金利率並且銀行降低儲蓄利率，把錢存入銀行能賺到的利息也會更少。
3、若真降息，意味著什麼？
在這個通貨膨脹持續攀升的時代，如今幾乎是每一個澳洲家庭都在等待降息的消息，就像是等待年終獎的工薪族，既期待又忐忑。
期待降息、期待財務壓力緩解、對不確定的未來產生焦慮······
這些複雜情緒籠罩著無數背負房貸的普通家庭，他們既希望0.25%的利率下調能成為經濟寒冬中的溫暖曙光，又深知這微小的調整可能只是杯水車薪。
備受期待的降息假設會真實發生，對於我們意味著什麼？
假設明天澳聯儲將降息0.25%：
對於現今背負70萬澳元抵押貸款的家庭而言，每月約有110澳元的喘息空間，每周則會略高於25澳元。
這個數字對於深陷財務危機的家庭而言，並不是一筆小數目，雖然對於已建立財務緩衝的家庭，這或許只是賬戶餘額的微小波動；但對那些在利率高峰中苦苦支撐的貸款人來說，每月節省的110澳元可能就是維持基本開支的生命線。
更值得關注的是，0.25%的調整可能為某些借款人打開再融資的窗口——當銀行要求的3%服務緩衝門檻成為障礙時，這個降幅可能使0.75%的實際利率優惠成為可能。
4、降息之後，我們需要做什麼？
大多數情況下，您需要申請減少還款金額，通常是在線申請或通過應用程序申請。
要實現降息的實際效益，借款人需要主動出擊：一、還款調整機制：
不同於自動調整系統，多數銀行需要借款人通過在線平台或移動應用主動申請降低月供。
大多數銀行在降息時不會自動減少您的還款額。如果您在降息前每月的抵押貸款為 4100 澳元，銀行不會自動將其降低到新的還款率，比如說 3990 澳元。
您的還款金額將保持在 4100 澳元，另外的 110 澳元左右通常會進入您的再提款賬戶，該賬戶的餘額將會增加，這種被動儲蓄，或許能幫助您建立存款。
二、重建財務儲蓄：
建議將降息帶來的每月結餘優先用於重建應急儲備，而非立即改善生活。這筆意外資金或許並不起眼，但是持之以恆地存錢，也能有所收穫。
三、再融資機遇窗口：
一般而言，銀行需要在向您提供的利率上增加 3%，以確定您是否有能力在如此多次加息的情況下償還貸款（稱為「服務緩衝」）。
近年來，服務緩衝讓一些人難以負擔。雖然你可以負擔得起當前貸款的糟糕利率，但你不一定能滿足銀行 +3% 的服務緩衝要求。
當利率差距達到0.5%時，0.25%的官方降息可能突破服務緩衝限制，創造轉貸機會。這需要借款人持續關注市場動態並保持良好信用記錄。
當然，當我們聚焦抵押貸款者時，不應忽視另一群沉默的群體——依靠儲蓄利息生活的退休人群。他們的定期存款收益可能隨降息同步縮水，這種此消彼長的金融現象提醒我們，任何經濟政策的調整都牽動著複雜的社會神經。
站在如今這個可能到來的利率轉折點前，每個家庭都需要制定個性化應對方案：評估現有貸款結構，諮詢專業財務顧問，審慎規劃結餘資金的使用方向。
5、降息會讓澳洲房價暴漲嗎？
雖然明天很有可能將引來降息，但是今年的澳洲房地產市場似乎將迎來一個關鍵的轉折點——房價停滯期。
根據ANZ經濟學家Madeline Dunk和Adelaide Timbrell的分析，儘管市場預期降息將帶來一定的刺激作用，但今年澳洲首府城市的房價漲幅預計僅為0.9%，其中悉尼和墨爾本的房價甚至可能略有下降。這一停滯期，或許正是當前市場所需的調整階段。
降息影響有限，需求刺激不足
儘管市場普遍預期今年將迎來多次降息，但ANZ預測僅有兩次0.25%的降息動作。
在當前房價高企的環境下，這種幅度的降息對刺激購房需求的作用極為有限。對於許多潛在購房者來說，降息雖然是一個積極的信號，但單靠降息並不足以顯著改善住房可負擔性。
供應短缺：長期問題的緩解跡象
另外一方面，長期以來，澳洲住房供應不足一直是推高房價的重要因素。不過好在，如今這方面終於有所緩解了！
儘管2024年建築批准數量同比增長了12%，但整體水平仍然疲軟。不過，近期的一些跡象表明，供應端的問題可能正在逐步緩解。
Mirvac首席執行官Campbell Hanan指出，購房者已經將首次降息納入考量，這在一定程度上提振了市場需求。在截至去年底的六個月里，Mirvac公司的住宅地塊合同交易量增加了51%，新的購房諮詢也增長了36%。
同樣，Lendlease報告稱，其在悉尼和墨爾本的三個大型公寓開發項目的預售情況十分強勁，總預售額達到30億澳元。
開發商的好消息：需求回升與成本壓力
對於Mirvac和Lendlease等開發商而言，市場需求的回升無疑是個好消息。許多澳洲人迫切希望進入房地產市場，尤其是在房價持平或略有回落的情況下，降息預期成為許多買家眼中的「及時雨」。
此前一段時間，開發商也面臨著成本上升的壓力。過去幾年，建築成本上升和分包商短缺問題一直困擾著開發商。
但如今，分包商的供應正逐漸恢復正常，破產問題也有所緩解。Hanan提到，負責建築項目初期結構工作的分包商正從機場和醫院等政府項目轉向住宅建設，這為開發商帶來了更多的競爭和選擇。
儘管市場需求旺盛，但購房者仍需面對住宅項目價格上漲的現實。開發商為了適應更高的成本壓力，不得不重置利潤率並提高售價。
Hanan指出，雖然價格上漲並未被所有購房者立即接受，但合適的項目仍銷售火爆。例如，Mirvac在悉尼達令港的Harbourside公寓項目在短短三天內就完成了7億澳元的預售，中邊區的住宅和聯排別墅也很受歡迎。
澳洲聯邦銀行首席執行官Matt Comyn強調，解決住房問題的關鍵在於增加供應。任何供應端的進展都值得期待。Hanan總結道：「雖然還沒到歡呼雀躍的地步，但我們確實看到了隧道盡頭的光亮。」
雖然降息確實能幫咱普通人一個大忙。
但是還請記住，真正的財務安全不是來自偶然的利率調整，而是建立在持續優化的資產管理策略之上。正如金融市場的波動永不停息，我們的財務智慧也需要與時俱進——保持清醒，保持耐心，在期待與務實之間尋找最佳平衡點。
所以明天最新利率公布之前，請準備好您的財務工具箱：檢查貸款合同條款，更新銀行應用程序，評估家庭預算彈性。因為在這個充滿不確定性的時代，真正的」獎金」永遠屬於那些做好準備的人。
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