首府城市只剩下12個地區，不到$50萬買獨立屋
01 墨爾本房市最壞時期或已過去，降息預期提振買家需求
經濟學家和房產中介表示，隨著買家需求開始回升，墨爾本房市的最壞時期可能已經過去，降息預期為市場注入了信心。
買家代理指出，尤其是市場的可負擔部分正在升溫，首次購房者和投資者已提前入場。
澳新銀行（ANZ）預測，墨爾本房價將在未來幾個月觸底，並在8月左右開始回升。
ANZ經濟學家馬德琳·鄧克（Madeline Dunk）表示：「我們預計房價將下跌至6月，7月趨於平穩，然後從8月開始小幅回升。到12月，我們預計房價將每月上漲0.4%，這得益於通脹放緩、減稅、生活成本緩解以及降息帶來的實際家庭可支配收入增加。」
CoreLogic的每日房價指數顯示，過去28天內墨爾本房價仍下跌了0.3%。但CoreLogic研究總監蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，與1月0.6%的跌幅相比，下跌速度似乎正在放緩，過去一周指數趨於平穩。
他說：「現在判斷市場是否觸底可能還為時過早，但自2022年3月市場峰值以來累計下跌近7%后，墨爾本市場的最新趨勢看起來令人鼓舞。雖然還沒有出現全市範圍內的全面反彈跡象，但一些市場已經具備了反彈的條件。」
AMP首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示，墨爾本房市的最壞時期可能已經過去，但其復甦取決於降息，最早可能在本周RBA董事會會議時實現。
他說：「我懷疑，所有關於降息的討論以及對墨爾本房產價值提升的預期可能正在提振市場情緒，並可能開始吸引一些買家入場。近三年來房價增長疲軟，因此在我看來，墨爾本房產的價值更具吸引力，儘管相對受限，但仍有更大的上漲潛力。」
根據CoreLogic的數據，墨爾本的住宅中位價為772,317澳元，在連續10個月下跌后，成為五大首府城市中最便宜的城市。
墨爾本的房價比悉尼低35.3%，比布里斯班低13.6%，比阿德萊德低5.7%，比珀斯低5.7%。
而五年前，墨爾本的房價比悉尼低22.6%，比布里斯班高35.6%，比阿德萊德高51%，比珀斯高56.8%。
買家代理機構InvestorKit研究主管阿爾瓊·帕利瓦爾（Arjun Paliwal）表示，墨爾本的可負擔區域正在迅速變化，但這些漲幅尚未反映在整體數據中。
他說：「我們正試圖瞄準墨爾本75萬至95萬澳元價位的房產，因為價格低於70萬澳元的房屋在開放日吸引了30到50組買家，由於需求旺盛，我們開始錯失許多這樣的房產。因此，我認為墨爾本市場的反彈已經發生在市場的低端。如果你想購買價格低於80萬澳元的房屋，這個機會窗口正在迅速關閉，但如果你有更大的預算，則可以稍微從容一些。」
02 澳洲首府城市只剩下12個地區，不到$50萬也能買獨立屋
在澳洲的首府城市中，現在僅剩下12個城區的獨立房中位價格在50萬澳元以下。
根據最新的Domain房價報告，過去十年中，澳洲各大首府城市中的房價迅速上漲，使得購房變得愈加困難。
不過，在阿德萊德和珀斯這兩個城市中，依然有少量選擇，儘管它們也經歷了房市的增長周期。
墨爾本也有一些城區進入名單，主要歸因於該市目前低迷的房價。
在距離墨爾本市 中心約30公里的Melton，中位價僅為46.5萬澳元，購房者可以選擇小型住宅或聯排別墅。
當地地產中介Shane Spiteri表示：「在這裏，大家仍然有機會擁有自己的住所，而不是一直租房。」
他介紹稱，近期推出的兩居室聯排別墅全新且享有七年質保，售價僅為45.9萬澳元。即使沒有大後院，但前面的公園也增添了不少吸引力。
Spiteri還表示，如果預算為50萬澳元，還可以選擇一套三居室、兩浴室的開放式住宅，土地面積約為300到400平方米。
墨爾本的房市曾因投資者的撤離而低迷，但Spiteri指出，現在投資者正在迴流，這將推高未來的房價。
他透露：「現在有很多投資者再次致電問詢，還有來自西澳和悉尼的買家也重新在墨爾本尋找投資機會。」
在阿德萊德，距離市中心20公里的Elizabeth North的中位房價為45.1萬澳元，相較於全市99.2萬澳元的中位房價，仍顯得較為實惠。
當地中介Bradley Clarke表示，45萬澳元的預算大致可以購買到500到800平方米的 半獨立式房屋。而如果希望購置更優質的房產，則需要準備50萬澳元的預算。
布里斯班最近的房價突破了100萬澳元，整體市場有上漲趨勢。
現在只有兩個城區 的中位房價在50萬澳元以下，包括距離市區16公里的Woodridge，其房價為49.5萬澳元。
03 利率下調在即，澳洲業主可提前六年還清房貸
隨著多次降息即將到來，精明的房主如果迅速行動，可以提前六年還清房貸。
由於澳大利亞儲備銀行（RBA）可能在周二進行四年來的首次降息，四大銀行中的三家預計2025年將有一系列進一步降息。
四大銀行——澳洲聯邦銀行（Commonwealth）、西太平洋銀行（Westpac）、澳新銀行（ANZ）和澳大利亞國民銀行（NAB）——均預計本月將降息。
其中三家預計今年將有四次降息。這將總共降息100個基點，為壓力重重的房主減輕負擔，僅2025年一年就能帶來顯著緩解。這將使當前的現金利率從4.35%降至更易管理的3.35%。
比較網站Finder表示，普通房主可以利用利率下降的機會，大幅縮短房貸期限，最多可提前六年還清貸款。根據Finder的數據：如果銀行完全傳遞四次降息，平均房貸利率可能從6.33%降至5.33%。
選擇減少還款的房主在2025年平均可節省4,860澳元。
已經適應當前還款水平並能負擔得起的房主，如果繼續按當前水平還款，可能會從中受益。
在貸款期限內，那些通過再融資降低還款額的房主可以節省143,593澳元的利息（假設利率不再變化）。
與此同時，再融資后保持當前較高還款水平的房主可以節省更多——294,519澳元的利息——並提前六年還清貸款。
Finder消費者研究主管格雷厄姆·庫克（Graham Cooke）表示：「房貸持有者終於看到了隧道盡頭的曙光。隨著RBA將利率從幾乎為零提高到懲罰性的4.35%，澳大利亞人經歷了嚴峻的財務壓力，經濟格局也因此改變。隨著借貸成本下降，堅持保持當前還款水平的房貸持有者可以節省數千澳元，並縮短還款年限。」
「這樣做的好處是，它不會推高通脹，從而使進一步降息更有可能發生。根據Finder的研究，並非所有人都會採取這一策略，因為40%的房主處於房貸壓力中。無論你是決定通過再融資給自己更多喘息空間，還是加快還清房貸的步伐，確保獲得最佳利率至關重要。」
04 澳洲建房能力下降 公寓建造用時增加近1年
生產力委員會在一份新報告中說，澳洲建築行業快速建造合理價格住房的能力十年來不斷下降，導致年輕人無法買到可負擔得起的住房，呼籲政府解決阻礙住房建設的監管問題。
澳洲生產力委員會（Productivity Commission）的研究發現，目前澳洲每工作一小時建造住房的數量只是1995年的一半。
在過去的30年裡，住房建設部門的生產率下降了12%，而其它經濟部門的生產率卻提高了49%。如果整個經濟以住房建設部門的生產率發展，那麼這個國家的經濟每年將減少1.1萬億澳元。
在2023至2024年的10年間，建造一棟獨立式住宅的平均時間從6.4個月增至10.4個月。同期，建造新聯排別墅的平均用時從9.4個月增加到12.9個月，而建造公寓樓的時間從18.5個月猛增到27.8個月。
生產力委員會主席伍德（Danielle Wood）表示，年輕人正在為建築行業低下的生產率付出代價。
「太多的澳洲人，尤其是年輕的澳洲人，正在為買不起住房而掙扎，」她說。無論勞動力、利率或成本如何變化，提高住宅建設的生產率都將提供更多的住房。」
該委員會的報告發現，複雜、緩慢的審批程序意味著新住宅區或公寓樓的建設時間可能會長達10年甚至更久，而實際投入建設的時間只佔其中的一小部分。報告建議各級政府支持對建築法規進行獨立審查，包括地方政府對新建住宅的規定。
生產力委員會發現，整個住房建築行業缺乏創新，許多企業無法或不願改變建造方式。很少有企業採用預製等先進的建築技術或工藝。
此外，許多建築公司規模較小。住宅建築公司的平均員人數不到2名，比澳洲企業的平均規模小得多。公寓樓的生產率要高於獨立式住宅。
委員會還將該行業生產力水平低下歸因於技術工人的短缺。該委員會認為，全國各地的職業許可制度不統一、移民進入該行業的機會有限以及學徒數量不足都對住房建設造成了不利的影響。
雖然委員會的研究主要集中在澳洲，但它發現全球住房建築行業的生產率都在下滑。與美國和英國等國家相比，澳洲建築工地的生產率相對較高。
伍德表示，各級政府都必須解決住宅建設的監管問題。
「大量的監管措施對生產率產生了抑制作用。她說：」如果政府真的想建造更多的房屋，那麼他們就需要更認真地思考他們的決策是如何不必要地限制了房屋開發並減緩了新房建造的速度。
澳洲建築師協會（MBA）會長沃恩（Denita Wawn）表示，生產力委員會提出的建議非常合理，所有政府都應加以考慮。
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