澳洲房價翻倍，工資增幅僅37%！首次購房者購房難
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澳洲首次購房者購房難，房貸壓力驟增
新的模型數據顯示，首次購房者如果購買入門級住房，將陷入房貸壓力之中。專家表示，前提是他們能夠獲得貸款。
根據Domain周四發布的《首次購房者報告》，在大悉尼地區，一對夫婦購買入門級住房后，每月房貸還款將佔其收入的57.6%；在大墨爾本地區，這一比例為42.7%。
入門級住房被定義為市場中價格處於最低四分位的房屋，即悉尼價格不超過99萬澳元，墨爾本不超過67萬澳元的房屋。但在現實中，購房者需要搬到偏遠地區才能找到符合這一價格的房源。
該模型假設家庭中兩名成員的收入均為25至34歲年齡段的城市平均收入，並已存下20%的首付款。
在其他首府城市，首次購房者用於房貸的收入比例分別為：布里斯班46.4%、阿德萊德45.9%、珀斯37.3%。澳大利亞統計局（ABS）將住房支出超過收入30%的家庭定義為面臨住房壓力。
Domain首席研究與經濟學家尼古拉·鮑威爾（Dr Nicola Powell）表示，房貸壓力正成為首次購房者面臨的越來越嚴重的問題。
「回溯到2019年，只有悉尼和墨爾本的入門級住房面臨房貸壓力，」她說。「但現在，除達爾文以外的所有城市都處於房貸壓力之中。」
「這反映出市場前景的挑戰性……長期來看，要維持按揭還款的壓力是巨大的。」
悉尼房貸經紀公司Atelier Wealth的董事總經理阿倫·克里斯蒂-戴維（Aaron Christie-David）表示，在悉尼找到一套低於100萬澳元的住房將非常困難。
「我會很難在悉尼找到符合條件的房子。可能只有Campbelltown、Blacktown或Central Coast才有可能。」他說，「我們位於Wollongong以北，即便在這裏，也很難找到一棟獨立住宅。」
克里斯蒂-戴維認為，20%的首付款並非必要，儘管這可能會導致額外的貸款人抵押保險（Lender』s Mortgage Insurance, LMI）費用。他指出，大多數首次購房者即便降低首付比例，也未必能獲得足夠的貸款額度。
兩位貸款經紀人均表示，首次購房者通常會接受較高的房貸還款比例，並通過縮減家庭開支來購房，或者選擇購買單元房，亦或採取「租賃投資」策略，即租住符合生活方式的房產，同時擁有符合預算的投資物業。
西太平洋銀行（Westpac）高級經濟學家馬修·哈桑（Matthew Hassan）表示，房貸壓力的定義標準可能需要重新評估。
「關於合適的門檻仍存在爭議……首次購房者的收入通常高於平均水平。」
「也許即便收入的50%用於房貸，他們仍未必會面臨嚴重的經濟壓力。但如果按照『常識判斷』，這仍是一個很高的比例，令人倒吸一口涼氣。」
相比獨立住宅，入門級單元房的可負擔性稍高。報告顯示，在悉尼，單元房的房貸還款將佔收入的35.8%，墨爾本27.5%，布里斯班34.4%，珀斯23.7%。各城市入門級單元房的價格分別為：悉尼61.5萬澳元、墨爾本43.75萬澳元、珀斯41萬澳元。
哈桑指出，儘管單元房更易負擔，但其資產增值能力往往不及獨立住宅，也不被視為適合家庭居住的長期住房選擇。
報告還發現，在悉尼，要存夠20%的首付款平均需要6年9個月，在墨爾本5年1個月，在布里斯班5年6個月，在珀斯4年6個月。而如果購買單元房，存款時間更短，最長不超過4年4個月。
在墨爾本西部的Melton/Bacchus Marsh地區，購房者最快可在4年3個月內存夠首付款，而在新州中央海岸的Wyong，存款時間不到6年。
這些計算假設夫妻雙方每月將稅後收入的20%存入在線儲蓄賬戶。
隨著房價飛漲和高利率侵蝕購房能力，許多買家在攢夠首付款的過程中，可能會發現房價已經遠遠超出他們的預算範圍。
02
堪培拉首次購房者存款時間全澳第二長
堪培拉的首次購房者在進入住房市場方面繼續面臨重大挑戰，該城市在購買入門級住房存款所需時間方面排名澳洲第二，僅次於悉尼。
根據Domain 2025年首次購房者報告，堪培拉25至34歲的情侶平均需要5年7個月才能存夠20%的購房首付款。這一時間僅比悉尼購房者短1年2個月，但比布里斯班和阿德萊德購房者長1個月。
Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell博士指出，存夠購房首付款仍然是首次購房者面臨的最大挑戰之一。她表示，當房價相對於工資仍然居高不下，並受到高利率和生活成本上漲的影響時，這個挑戰會顯得更加艱巨。過去五年內，澳大利亞入門級獨立屋價格上漲58%，公寓價格上漲27%，同期通貨膨脹率飆升20%，但工資僅增長15%。
目前，堪培拉的入門級獨立屋中位價為81.5萬澳元，比去年同期上漲3.2%，過去五年累計上漲近40%。數據顯示，澳大利亞首都領地（ACT）和維多利亞州擁有全國最多的首次購房者。
相比之下，購買入門級公寓對首次購房者而言更具可負擔性。堪培拉入門級公寓的中位價僅為46.2萬澳元，比去年下降1.7%，且過去五年的漲幅（18.6%）僅為獨立屋的一半。根據報告，堪培拉購房者平均僅需3年3個月即可存夠購買公寓的首付款，遠低於購買獨立屋的存款時間。
儘管如此，Jonny Warren Properties房地產公司的Jonny Warren表示，儘管公寓更具經濟優勢，但首次購房者仍更傾向於購買獨立屋。他指出，現在獨立屋的需求非常旺盛，過去六周，他看到很多首次購房者都在努力搶購這些房產。他表示，大部分熱門獨立屋位於Tuggeranong或Belconnen地區，售價在75萬澳元左右，符合澳大利亞政府「住房擔保計劃」（Home Guarantee Scheme）的貸款標準。
然而，最新的Domain數據模型顯示，即使是入門級獨立屋，購房者也可能面臨房貸壓力。在堪培拉，獨立屋的房貸支出占收入比例達46.7%，遠高於30%的房貸壓力標準。相比之下，公寓的房貸支出占收入比例為26.5%，仍處於相對安全水平。
高利率和房價上漲仍然是年輕購房者面臨的最大障礙。Nicola Powell博士表示，儘管未來房價增速可能會放緩，預計今年多次降息或將帶來一定緩解，但市場恢復仍將是一個漸進的過程。她認為，澳大利亞住房供應不足的問題仍然存在，這將進一步影響市場復甦速度。確保充足且可負擔的住房供應，對於塑造澳大利亞更可持續的房地產市場至關重要。
03
房價翻倍，工資增幅僅37%！澳洲住房可負擔性面臨困境
澳洲房價增長速度遠超工資漲幅，這一趨勢已成 為社會熱點話題。
儘管最近房價增速有所放緩，但專家們認為，這仍難以縮小房價與工資之間的差距。
要提高住房的可負擔性，專家建議需要一個相對長期的過程，房價保持穩定，而工資持續增長。然而，這種方案可能會引起已購房者的不滿，因此在實施上存在較大困難。
數據顯示，澳洲主要城市的房屋中位價值已從2012年的不到50萬澳元，上漲到2022 年12月的101萬澳元，漲幅超過一倍。相比之下，同期工資僅上漲了37.8%。
澳洲HSBC、紐西蘭和全球大宗商品首席經濟學家Paul Bloxham指出，單純的工資數據並不能完全反映家庭總收入的變化。
他表示：「現在每個家庭中工作的人數增加了。以前可能只有一個人賺錢，而現在越來越多的家庭有兩個收入來源。」 此外，Bloxham還提到：「年輕人越來越多地向家人借錢購房，這也是影響購房能力 的一個因素。」
他補充說，儘管當前利率比疫情前略高，但從長期來看，現在的利率仍比二十年前要低。
Bloxham認為，增加住房供應是長期改善住房可負擔性的有效方法，而不是向購房者提供資金補貼。
他說：「如果採取的政策措施只是刺激住房需求，給人們提供更多資金或補貼，這隻會被資本化為房價的一部分，並不能解決根本問題。」
澳新銀行高級經濟學家Adelaide Timbrell補充說，工資數據衡量的是小時工資，並未考慮工人增加工作時間的情況。
她預測，2025年墨爾本和悉尼的房價可能會出現小幅下跌，同時工資和家庭收入會增長，這將使住房的可負擔性比一年前有所改善。
The Demographics Group聯合創始人Simon Kuestenmacher指出，雖然女性勞動參与率的提高值得讚揚，但一些母親出於經濟需要而迅速重返工作崗位，這並不能從 根本上解決房價問題。
Kuestenmacher還強調了政治因素在解決住房問題中的重要性。
他表示，近四分之三的澳洲選民擁有自己的房子，他們自然希望房價上漲或至少保持穩定。
這使得政客們在制定住房政策時面臨兩難境地——既不能公開表示不想讓住房變得更便宜，又需要看似致力於解決住房問題。
最後，Kuestenmacher建議，增加社會住房在住房存量中的比例可能是一個更有效的選擇，比如通過國有住房開發商在私營市場無法交付時，以虧損的方式建造住房。
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新州海濱小鎮 房價五年暴漲191%
據澳洲Domain房地產網消息，最新房價報告，新州中央海岸的Ettalong Beach的公寓房中位價在過去五年內飆升了191%，成為澳洲表現最好的房地產市場。
該地區的公寓房中位價已從304,000澳元上漲至887,500澳元，五年內房價上漲了583,500澳元，相當於每年增長了116,700澳元。
目前，Ettalong Beach的公寓房價格已超越墨爾本的Toorak（公寓房875,000澳元）、悉尼的Potts Points和Leichhardt（公寓房860,000澳元）以及布里斯本的Bulimba（公寓房830,000澳元）。
Domain Property Group的當地房產代理人Scott Ford表示，Ettalong Beach曾是一個房價低廉的隱秘寶地，但如今已不再是只有當地人才知道的地方。
「這幾年，周邊配套設施得到了很大的改善。這裏仍然保留著悠閑的海濱風情，但已經不像過去那麼低調了。」他說，「該地區新建了幾處大型公寓綜合體，而房價上漲的主要原因之一是悉尼的房價太高，許多購房者選擇搬到這裏。很多人買不起悉尼的房子，賣掉悉尼的房產後搬來這裏，還能剩下一筆可觀的錢。」
Ettalong Beach交通便利，居民可通過Woy Woy火車站乘坐火車，一個多小時就能到達悉尼市區。此外該區還有一條通往Palm Beach的渡輪航線。
Stone Real Estate Ettalong Beach房地產公司的經紀人Helen Hughes表示，近年來，Ettalong Beach 高端公寓開發激增，進一步推高了房價。
她表示，疫情期間，由於邊境關閉，許多悉尼居民選擇北上度假並首次發現了Ettalong Beach的吸引力，很多以前沒來過這裏的人決定在此購房。
Ford稱，五年前該地區公寓房中位價約為30萬澳元，隨著房價飆升，越來越多投資者湧入，購買低價房短期持有獲利。
他說：「目前，Ettalong Beach的租房市場最強勁，每周租金大約在750至800澳元。」
如今，Ettalong Beach自住買家的競爭已超過投資者。
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