澳洲高端市場敏感房價波動大！政府出台新政，在悉尼這些地方買房等同坐擁金礦
01
2025年新州偏遠地區 房市有望強勁增長
澳洲房地產專家表示，強勁的人口增加以及城市員工大量返回辦公室工作的速度緩慢，預示著新州偏遠地區的房地產市場在未來一年將會有強勁的表現。
澳洲房地產專家Terry Ryder最近表示，被稱之為「向可負擔的生活方式出逃」的趨勢將是新州偏遠地區的住房市場在2025年表現強勁的主要原因之一。
雖然大城市居民向大城市以外地區遷移的趨勢並不新鮮，過去十年來，悉尼等大城市的人口都在因州際移民而不斷減少，但現在這一趨勢依然強勁，而且沒有放緩的跡象。
大企業可能會要求員工回到辦公室工作，而不是遠程辦公，但總體而言，遠程辦公將會繼續存在。
根據最新的寫字樓空置率數據，「重返辦公室」並沒有大規模發生。
澳洲房地產理事會有關辦公室空置情況的報告顯示，2025年1月空置的辦公室數量比半年前還多。
在金融、保險和科技等行業的工作者雲集的悉尼，辦公室的空置率從11.6%躍升到了12.8%。墨爾本的空置率保持不變，仍為歷史最高水平的18%。在全澳八個州和行政區的州府城市中有七個城市的辦公室空置率在9%到18%之間。
人們從大城市遷移至大城市以外的地區，主要是因為可負擔得起以及享受那裡的生活方式，而科技的發展也使更多人可以遠程工作，這就是寫字樓空置率如此之高的原因。
在悉尼，獨立房的中位房價約為120萬澳元，而在新州偏遠地區，獨立房中位房價約為75萬澳元，而且還有很多偏遠地區城鎮的房價低於50萬澳元。
Ryder認為，這是新州偏遠地區房價漲幅超過悉尼的一個重要原因。
在過去的一年中，悉尼獨立房的中位房價上漲了1.9%，公寓房上漲了1.1%；而在新州偏遠地區，獨立房和公寓房的房價均上漲了3%。
一些個別地區的市場表現還要更好。在Wollongong，許多區的房價上漲了7%至 9%；在Newcastle，一些地區房價中位數上漲甚至達到了兩位數。在Albury和Tamworth的一些地區情況也是如此。
Hotspotting網站根據一系列不同的指標對八個州府城市市場和六個偏遠地區市場進行了一至十四的排名分析，結果顯示，新州偏遠地區市場在2025年的上漲前景強勁。
Ryder預計，在可承受的價格和穩定的收益率推動下，2025年新州偏遠地區市場總體上將是穩健的一年。
02
政府出台新政，在悉尼這些地方買房等同坐擁金礦！多個華人區上榜
歸功於州政府鼓勵公寓開發的新政策，新州171個地 點800米範圍內的業主相當於坐在金礦上。
該政策可能會使房價翻一番，以悉尼東區一套普通房產為例，9個月前「連800萬澳 元都賣不掉」，如今以1600萬澳元的價格售出。
這些特定地點是靠近公共交通樞紐的城鐵站或購物中心，是2月28日生效的State Government Low and Mid-Rise Housing Policy第二階段的一部分。
該政策對位於地理位置優越的商鋪、服務和交通樞紐800米範圍內的規劃限製作出 了調整，並允許建造高達6層的中低層住宅。
這些地點遍布悉尼、中央海岸、lower Hunter、Newcastle和南岸的Illawarra- Shoalhaven。
最早受益的是Dover Rd的5名房主，這裏靠近指定地點之一的Rose Bay Town Centre。
經過Raine and Horne Double Bay的Alex Lyons和Ric Serrao談判，他們的房產以 7500萬澳元的價格出售給了一家公寓開發商，平均一套的價格為1500萬澳元，由於 保密協議，這兩人無法在採訪中證實此事。
據稱買家是Fortis Property Group，董事Charles Mellick證實了這一點，他也不 願討論價格，只是說：「我們以長期結算條款購買了這塊地，這將為審批和開工提 供足夠的時間。」
Mellick還證實，新的住房政策是推動因素。
政策文件在解釋新政策時表示：「新州政府致力於支持商鋪、服務和公共交通樞紐 步行距離內地理位置優越、設計良好，且可持續發展的住房。」
不同地區的房產價值明顯不同，不過業內人士表示，全州的業主都可以通過與開發 商談判並從新政策中受益。
03
澳洲高端市場敏感房價波動大 房價回升在初期前景不明朗
隨著上月利率下降改善了購房者的情緒，增加了貸款額度，傳統風向標郊區的房價出現反彈。
研究結果顯示，市場復甦先行指標地區房價上升，悉尼和墨爾本高端市場反彈力度大於低價市場。
傳統上，較昂貴的社區會引領房地產市場的上升和下滑，不過經濟學家警告稱，此次回升仍處於初期階段，房價前景並不明朗。
CoreLogic數據顯示，墨爾本Stonnington（東區）和悉尼東郊（北區）2月房價波動最大，分別波動2.6和2.5個百分點。悉尼Leichhardt、Hornsby及墨爾本Bayside、Manningham（東部）房價也波動至少2個百分點。另外部分區域房價持續下跌，東郊房價仍較峰值跌約4%，Bayside房價跌幅更高達10.9%。
上個月，澳聯儲將現金利率下調至4.1%，這為房屋價值的下跌奠定了基礎。但迄今為止的復甦並不均衡，可能取決於利率和通脹的走勢。
CoreLogic經濟學家埃茲指出，高端住房市場對利率敏感，目前市場處於初期階段。房價反彈地區買家需求增多，賣家減少，導致需求上升而房源減少。情緒改善和借貸能力提升推動價格波動，高端房產門檻提高。利率下降讓民眾感覺更富裕。房地產前景看利率，墨爾本新上市房源流速放緩或推漲房價，但負擔能力仍是挑戰。
西太銀行（Westpac）高級經濟學家哈桑認為，東郊等地是悉尼房價的風向標。
上月房價上漲可能受拍賣市場重啟等季節性因素影響，但這應該是一次真正的反彈，借貸能力隨利率略升，價格上漲或許迅速被競標消化。降息可能持續，前景需要看利率及地區差異。
由於可負擔能力的起點相當高，預計利率（放鬆）的幅度也不會很大，之前非常火爆的市場確實出現了一些放緩。現階段，布里斯班和珀斯增速放緩，悉尼和墨爾本趨穩，其他市場上升有限。
Foster Ramsay Finance首席經紀人拉姆塞說，1月中旬后，隨著媒體討論增多，市場出現波動，促使人們採取行動，機構剬接到客戶來電，詢問能否借更多貸款及降息可能性，部分家庭預算已經增加5至10萬。少數人預期降息推高房價而急於購房。
04
澳洲首次置業者選擇投資先行！
西太平洋銀行最新研究顯示，超過半數首次置業者正在考慮先購買投資性房產，而非直接購買自住房。
這種做法被稱為「租金投資」，但這種策略是否適合所有人呢？悉尼Neutral Bay居民Zoe Carey就是一個典型例子。
她在同一套公寓里租住了13年多，但同時也是一位房東。
三年前，Carey和伴侶在新州南部的Albury購買了一套房子。
這對夫婦選擇了「租金投資策略」——他們繼續租住在自己喜歡的地方，同時在經濟能力範圍內的地方購買房產。
這是他們為將來進入當地房地產市場做準備的一種方法。
Carey向九號台新聞表示：「我們無法湊夠悉尼房產20%的首付，所以用手頭的積蓄購買了一套房子，這是明智之舉。」
這種做法並非個例。西太平洋銀行數據顯示，2020年至2024年間，來自首次置業者的投資貸款申請金額增長了一倍多。
租金收入可以幫助償還投資貸款，還可能帶來潛在的稅收優惠。
與自住房不同，投資性房產允許你對抵押貸款利息、維修、折舊和市政費等費用進行稅收抵扣。
如果你的年收入在45,000至120,000澳元之間，你可以通過在報稅時申報這些費用，獲得32%的退稅。
不過，每個人的財務狀況都不同，建議先諮詢會計師的意見。
需要注意的是，資本利得稅可能會侵蝕你的收益。
阿德萊德大學講師Peter Koulizos指出：「對於收入較高、邊際稅率較高的人來說，「租金投資」更加划算。」
他補充說：「在5年、10年或15年後出售時，你必須繳納資本利得稅。如果是自住房，你就不需要繳稅——所有利潤都是免稅的。」
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