最新數據公布！這些地方竟然被拉入「黑名單」？
在澳洲，房產投資一直是一個熱門話題。
在大家的印象里，澳洲房產投資市場往往是穩健收益的代表，可最近，一份房產投資 「黑榜」 卻打破了這個固有認知。
全國性買家代理機構 Propertyology 對全澳 400 多個城鎮進行深入研究后，公布了這份榜單，那些平日里備受追捧的熱門地區，比如悉尼、珀斯、達爾文……竟有不少被列入了投資者需謹慎避開的名單！
具體情況如何？我們一起來看看！
令人意外的「黑榜」城市
Propertyology 的這項研究涵蓋全澳400多個城鎮和城市，分析了各地房地產市場的波動因素，並評估了其風險程度。
Propertyology創始人Simon Pressley表示：「我們的研究表明，澳洲許多城鎮和城市的房地產市場韌性，與公眾認知之間存在著顯著差異。」
Pressley 指出，證據表明，如果一個城市有很大比例的家庭背負高額抵押貸款，且當地經濟依賴一個關鍵產業，那這個城市的房地產市場就存在風險。
根據該研究結果，珀斯、拜倫灣、努薩、悉尼以及達爾文，這些在旅遊、生活品質等方面聞名遐邇的地方，如今竟被判定為房產投資的 「禁區」！
那麼，這些城市為何會登上「黑名單」？
珀斯：受資源價格波動影響嚴重
珀斯作為澳大利亞的第四大城市，它的房地產市場因為和商品價格緊密相關，被看作是高風險區域。
雖說珀斯的經濟有一定的多元化發展，但要是商品價格長時間處於低位，經濟發展就會受到限制。
就拿鐵礦石特許權使用費來說，目前每年能給西澳政府帶來 100 億澳元的收入，這筆錢對珀斯公共部門的勞動力投入、醫療、教育以及基礎設施建設都非常重要。
然而，這種依賴單一商品的經濟模式使得珀斯的房產市場在礦業不景氣時，中位房價受到嚴重影響。
儘管這裏生活環境舒適，人口增長也高於平均水平，可到了 2020 年，珀斯的房價中位數仍是 49 萬澳元，和 14 年前一模一樣。
而且，在礦業繁榮的時候，珀斯的房產市場熱鬧非凡，大量投資者紛紛湧入。但礦業一衰退，房價就一路下跌，很多投資者的資產大幅縮水。
悉尼內西區：高房貸與政策雙重壓力
內西區的房地產市場同樣面臨著很大風險，其房產市場波動則與家庭高抵押貸款比例密切相關。
悉尼最艱難的時期是 2017 年年中到 2019 年年中，像 Balmain 和 Leichhardt 這些熱門地段，房價中位數一下子跌了 26 萬澳元。
在那段時間，雖然信貸價格還算能接受（現金利率是 1.5%），但澳大利亞審慎監管局（APRA）的信貸政策非常嚴格，這就導致需要大額債務的家庭很難獲得信貸。
Pressley 指出，澳大利亞儲備銀行現金利率的波動，對那些背負高額房貸的家庭影響更大。
而且，和全澳各地的資本增長率比起來，悉尼的公寓在過去二十年的表現一直不太好。這也使得Sydney的房產投資風險增加。
曾經有一位投資者在 2016 年的時候，在悉尼內西區買了一套公寓，本想著房價能一
直漲，結果到了 2019 年，房價不漲反跌，資產嚴重減值。
達爾文：經濟多樣性匱乏引發市場波動
達爾文在 Propertyology 分析的 400 多個城鎮里排第 18 位。
但在過去 20 年裡，「達爾文唯一有實際意義的經濟發展，就只有幾個大型海上天然氣項目」。這就導致它的房地產市場波動很大，是經濟多樣性不足的典型例子。
以前有不少人看好達爾文的房產市場，投了很多錢進去。但因為經濟結構太單一，一旦天然氣項目出現問題，房產市場馬上就陷入低迷。
現在，達爾文一套普通公寓的價值，比 15 年前低了 13%，而房屋價值在同一時期只增長了 10%。
努薩和拜倫灣：過度依賴旅遊帶來的高風險
努薩和拜倫灣這兩個熱門度假勝地，在過去 10 年裡，房地產市場的表現比所有首府城市都要好。
不過，它們也經歷了很長時間的市場波動。
Pressley 說：「從歷史經驗能看出來，那些當地經濟太依賴旅游業的地區，和經濟多元化程度高的地區比起來，市場風險要高很多。」
在旅遊旺季的時候，這些地方的房產需求特別大。但要是遇到像疫情這樣的突發情況，旅游業遭受重創，房地產市場也跟著陷入困境。
比如說在疫情期間，這兩個地方的房產出租率大幅下降，很多投資者的收益受到嚴重影響。
黑榜之外的優質選擇
在這份報告里，也有一些表現出色的城市和地區。像維州的Bendigo 和 Albury – Wodonga，還有新州的Orange，一直都是澳大利亞表現最穩定的地區。
新州的Dubbo、維州的Wangaratta、昆州的Cairns、塔州的Launceston 以及南澳的 Mount Barker，都被認為是安全的投資選擇。
以上這些地區的經濟結構相對多樣化，能夠更好地抵禦市場波動。
除此之外，在八大首府城市裡，阿德萊德在過去 35 年的表現最穩定，房價波動率最低，接著是霍伯特和布里斯班。
這些城市不僅經濟基礎較為穩固，而且房產市場的波動較小，為投資者提供了更可靠的長期投資機會。
總之，這份 「黑名單」 給房產投資者敲響了警鐘。
它提醒廣大投資者，在進行房產投資的時候，不能只看城市的名氣或者以往的印象，一定要深入研究當地的經濟結構、家庭債務情況以及市場歷史波動等各種因素，這樣才能做出明智、理性的投資決策。
畢竟，房產投資不是簡單的事情，只有全面考慮風險和機遇，才能在市場里穩穩地發展。
對此，你怎麼看？你的所在地有上「黑名單」嗎？
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