珀斯租賃市場：一半是海水，一半是火焰
過去兩年中炙手可熱的珀斯租賃市場，如今正上演著冰火兩重天的景象：一方面，珀斯整體租賃市場再度加速，以0.4%的超低空置率與阿德萊德、霍巴特並列全澳租房最艱難城市。激烈競爭的租房市場不斷推高租金，同時，創紀錄的高租金又因供需失衡再度惡化，陷入惡性循環······
另一方面，珀斯部分區域已出現租金回調跡象，房屋出租價格不斷下降······
而珀斯的租房市場背後還出現了一個規律：房租越貴的地方，長租市場越競爭激烈，短租房源也越多。
比如房屋周租金達到850澳元，過去一年租金增幅達9.3%的Scarborough，就擁有著全珀斯最多的短租房源。
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珀斯三月租房市場調查
近期，Domain公布了三月季度租金報告：珀斯租房市場依然競爭激烈，但總體而言後勁不足······
2025年的第一季度中，珀斯獨立屋周租中位數微漲3%（增加20澳元至690澳元），創下多年同期最低增速。
不過呢，這個數字仍穩坐全澳第二貴寶座，僅次於悉尼（725澳元），且遠超墨爾本（580澳元）、阿德萊德（620澳元）。
同時，珀斯又以600澳元的周租中位數成為全澳第三昂貴單元房市場，僅次悉尼（725澳元）和布里斯班（615澳元）。
“雖然當前0.4%的空置率是2023年以來三月同期最高值，但這仍是典型的房東市場，不過增長引擎明顯動力不足。”Domain研究與經濟主管Nicola Powell分析道。
“本季度增幅僅為去年同期的三分之二，創五年來最弱三月季度表現。年度漲幅也持續收窄，降至近五年最低水平，約相當於去年增速的三分之一。”
租賃行業協會REIWA主席Suzanne Brown對此解讀道，但年度價格增長率已大幅下降，隨著人口增長放緩，租賃需求略有緩解，預計這種趨勢將持續。
“不過，這也並不代表以後在珀斯租房會更加容易，畢竟熱門的社區市場競爭仍然激烈，租金也持續增長，只是冷門地區開始因為需求不足出現租金下降的情況。」
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珀斯不同社區租金走勢差異明顯
CoreLogic數據顯示，區域發展的差異化走勢，已經在部分社區有所體現了。
Glendalough以4.8%的年度跌幅（周租600澳元）成為價格窪地，Silver Sands（跌2.7%至550澳元）、Murdoch（跌2.1%至685澳元）、Shelley（跌1.7%至738澳元）、West Leederville（跌0.6%至800澳元）緊隨其後。
與之形成強烈反差的是Churchlands——這個高端社區獨立屋周租暴漲54.9%至1100澳元，Ferndale（漲29.2%至685澳元）和Kalamunda（漲27.3%至700澳元）則成為新興熱門區域。
沿海豪宅區則繼續刷新價格紀錄，12個郵編區周租中位數突破千元大關。
Dalkeith以1375澳元摘得桂冠，City Beach（1300澳元）、Mount Claremont（1298澳元）和Swanbourne（1250澳元）構成頂級租賃梯隊。
截至3月底，珀斯租賃房源存量呈現緩慢回升跡象：可供出租房產2126套，環比增長5.4%，同比上升14.9%。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee卻對此保持審慎態度：”控制租金增長仍是政策制定者面臨的最持久挑戰。不同於其他對政策反應可預測的經濟指標，租金價格受多重矛盾因素牽制。”
她以建築行業困境為例剖析市場僵局，這個挑戰本質上是簡單的供需悖論：要建造更多住房（從而降低租金）就需要更多建築工人。但這些新增工人在建造新房期間自身也需要住所。
「這會造成租賃需求暫時性增加，反而可能推高我們試圖壓低的租金。這種循環使得住房市場特別難以快速穩定。”
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高租金社區房源流向短租市場
同時，珀斯租賃市場的供需矛盾衝突還存在另一個隱形推手——短期租賃市場的野蠻生長。
西澳政府最新數據顯示，全州10,810套註冊短租房源中，近半數（4,833套）集中在珀斯大都會區。
在租金暴跌的Glendalough，短租房源僅占存量1.2%；而Churchlands所在的City of Stirling區卻聚集了690套短租房，相當於該區可租房源的7.8%。
“高端社區通過短租獲得超額收益，窪地區域的長租業主卻在價格戰中掙扎。”
近日，PerthNow首次披露了大都會區短期租賃房產的精確分佈數據：
短期租賃房源最多的五大地方政府區域，分別為：City of Stirling（690套）
City of Fremantle（537套）
City of Perth（374套）
City of Rockingham（317套）
City of Joondalup（282套）
熱門社區前五名則分別是：Scarborough（348套）
Fremantle（326套）
Rockingham（208套）
Perth（197套）
Cottesloe（156套）
為此，西澳也出台了嚴格的短期租賃法規Short-Term Rental Accommodation Act，要求自1月1日起，所有短租房源需向消費者保護局登記。
新法規要求珀斯都會區的”無人監管”（unhosted）短期房產須在2026年1月1日前獲得地方議會開發批准，但”有人監管”（hosted）房產及年出租少於90天的無人監管房產可豁免。
短租房源業主須在截止日期前證明符合地方規劃要求，否則將被取消註冊資格。
不過，儘管如此，西澳最大的住房倡導組織仍在呼籲採取更強有力的行動，因為長租房源的數量仍然落後于目前可用的短期租賃住宿數量。
Shelter WA首席執行官Kath Snell呼籲提前截止日期並加強監管力度，直至租賃空置率改善。
“西澳如今的情況是，每有1套長租房源掛牌就有3套轉為短期租賃。這樣的情況在住房危機期間是不可接受，短期租賃增長對長租市場幾乎沒有凈增益。”
為解決住房短缺，州政府2023年曾推出激勵計劃：無人監管短租房源業主若將房產轉作長租至少12個月可獲1萬澳元獎勵。
截至2024年11月，該計劃新增332套長租房源。
但是，Snell認為這一政策的效果有限：”該計劃初衷良好，但遠未達到扭轉危機所需的規模。目前的10,810套短期租賃市場意味著有10,810套長租住房流失，加劇了本已緊張的市場。”
據REIWA數據，2025年1月珀斯租賃空置率升至2%（上年同期為0.7%）。
Snell強調：”在恢復至3.5%的健康水平前，必須動用所有手段增加長租房源。”
住房部長John Carey表示政府正全力提升住房供給：”自2021-2022年以來，庫克工黨政府已投入45億澳元用於住房和無家可歸者項目，包括新增5,300多套社會住房。這些投資正在關鍵住房指標中顯現積極成效。”
作為西澳最大短租平台，Airbnb澳新公共政策主管Michael Crosby為短期租賃辯護，指出多房產業主也受生活成本壓力影響：”Airbnb住客為西澳經濟貢獻巨大，85%的西澳房東僅出租一套房產，主要用於應對生活成本上漲。”
牛津經濟研究院報告顯示，截至2023年3月的12個月里Airbnb住客為西澳貢獻了11億澳元生產總值，支持了約7,200個全州範圍內的就業崗位，包括清潔工、物業經理和園丁等直接崗位。
考慮到短期租賃帶來的旅遊和經濟效益，許多地方政府仍對擴大短期租賃持積極態度。
作為珀斯短期租賃房源最多的地區，City of Stirling表示採取平衡發展策略：”管理良好且不影響區域宜居性的短期租賃，能為更多人提供停留體驗城市魅力的機會。我們2021-2025年經濟旅遊發展戰略已明確該類型住宿對實現經濟增長的重要性。”
City of Joondalup則表示致力於與所有相關方合作：”遊客對支持本地企業和社區服務可持續性至關重要，”市長Albert Jacob強調，”在滿足社區期待並遵守州法規的前提下，確保充足住宿供給是我們的首要任務。”
一面是普通租客在0.4%空置率下的喘息，另一面是短租資本在海濱社區的狂歡。
珀斯租賃市場在這兩者之間顯現出撕裂的現實，政策補貼與短租管制的拉鋸，折射出一個更尖銳的詰問——城市發展究竟該服務於資本增值的狂歡，還是普通人安居的權利？
畢竟，11億澳元的短租平台經濟紅利固然重要，但城市的繁榮卻不應以被擠出優質社區的普通租客為代價······
素材來源：WAtoday
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