DA審批黑洞，正在吞掉新州的建房大計
文/房十八
悉尼房市的難題，不光是地貴、利高、成本漲。真正卡住脖子的，往往不是資金，不是買家，而是那一道看不見、摸不著，卻能決定一個開發項目生死的「審批流程」。而這條流程的守門人，正是26個大悉尼地區的地方政府。
州政府已經放話了：到2029年，新州要造出377,000套新住房，其中近三分之一中低密度產品——聯排、townhouse、小公寓樓，要在「infill housing – 成熟社區」建造。聽上去很合理，畢竟不用到郊區去開荒，只要在已有的社區里見縫插針，提效率、補缺口、盡量利用現有的基礎設施。
但問題來了——「成熟社區」 往往就是開發審批的黑洞。
按照規劃廳長Paul Scully的標準，每一份開發申請（DA）要在115天內批完。這聽起來已經不能說快了，然而，現實是：整個大悉尼，能做到這一點的市政廳，不到四分之一。也就是說，超過75%的地方政府，正在用「慢動作」來應對嚴重的住房危機。
最誇張的案例出現在Georges River市政廳。一份DA平均要278天，也就是九個多月才能審完。全年下來，他們只有一個項目是在115天內批出來的。這真說不上是審批，妥妥的是「拖延藝術」。
Willoughby更絕，乾脆一年中沒有項目批出！有人說他們不是不想批，是因為「人手不夠」，為此還砸了120萬雇了8個人。這聽起來似乎在努力，但結果還是「顆粒無收」。
在這些審批「黑洞」里，你定了交房時間，圖紙畫好了，資金也到位了，結果審批卡了大半年——不是不批，而是根本沒人審。遇上這樣的地方議會，真的是消磨開發商的忍耐力，融資成本在燒，事情一拖再拖，最終很多項目根本來不及啟動就取消了。
地方政府手上握著審批權，但它們往往沒有動力去配合整個州的建房目標。原因是批多了，居民反彈聲就大，尤其在中高收入區，每遇到中高密度住宅，議會都會承壓。議員要顧及自己的選票，審批自然能拖就拖。
更麻煩的是，很多數據還摻雜了「異常值」。比如Strathfield的審批時間飆高，就是因為某個高密度項目嚴重超高，不符合規劃標準，最後拖了200多天。Hornsby也有類似情況。但這些「個案」拖慢了整體表現，卻沒改變一個基本現實：絕大多數市政廳，本就批得慢。
悉尼審批高密度住宅開發速度最慢的地區
州政府當然看得見這一點，只好盡量「自己上」。住房交付局（Housing Delivery Authority）一成立，就把64個項目從地方政府手上收回，統一處理。只要是城市裡100套以上的大型項目，就可以進「綠色通道」。這不是協商，這是接管。
但這也暴露出系統的核心矛盾：州政府有任務，地方政府握許可權。一個想快，一個要穩，最後變成互不配合。DA變成瓶頸，不在於地不夠，不在於人不買，而在於批不動。
資源也開始重新洗牌。像Campbelltown、Liverpool這種原本不受關注的遠郊區，因為審批快，反而成了「明星市政廳」，過去一年平均審批時間縮短了超100天。可問題是，如果城市核心區長期批不出項目，那基礎設施再完善，也增加不了居民。
數據不會說謊。雖然NSW整體住宅批文同比上漲了41.6%，但這隻是「表面熱鬧」。大量批文因為拖太久、超預算或融資失敗而無法進入施工階段。開發商不是不想建，是批完已經一年過去，市場環境全變了。
最後問題還是落在機制上：審批權和政策執行權脫節，地方議會和州府目標不同調，審批流程成了制度層面的「慢變數」。
說到底，房子不是「願景」，而是一個個批文能不能按時、合理、有規劃地放行。如果DA批不快，所有刺激、規劃、撥款都只是紙上談兵。
住房危機不是一個數據問題，而是一個治理問題。再不調整這套「誰負責審批」的架構，不管你說建多少套，最後都只是一句空話。
資料來源：https://www.smh.com.au/politics/nsw/the-sydney-councils-failing-to-meet-home-approval-targets-20250328-p5lnbi.html
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