澳洲房價五年增幅逾39% 中位價漲23萬！悉尼房價年漲幅2.9%
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澳洲房價五年增幅逾39% 中位價漲23萬
最新研究顯示，過去五年來，澳洲房屋的中位價飆升了約23萬澳元。
根據房地產數據公司CoreLogic 周三發布的四月房價圖表，截至今年3月的五年內，澳洲房屋的中位價漲幅達39.1%。雖然與20世紀80年代末和21世紀初的歷史高峰相比，這段時期的增幅在百分比上不算大，但以金額計算，增幅則要高得多。
該機構經濟學家埃齊（Kaytlin Ezzy）表示，「雖然漲幅只有之前高峰時期的一半左右，但按照目前的中位數進行調整后，過去五年的漲幅相當於約23萬澳元。」
「相比之下，截至2003年12月的五年內，房屋中位價僅上漲約14萬澳元，而1989年3月的同期增幅約為6萬澳元」，埃齊說。
根據報告，澳洲房屋的價值在過去一季上升了0.7%，其中首府城市的房屋價值上漲了0.5%，偏遠地區則上漲了1.4%。
3月全國房屋成交量為42,553宗，使得過去12個月的總成交量達到528,212宗，較去年同期上升4.6%，亦比過去五年平均高出4.1%。
不過， CoreLogic發現，房屋在市場上待售的時間更長，全澳平均待售時間從一年前的30天增加到今年第一季的40天。
埃齊表示，這五年來的房價上漲，主要受到住房供應緊張、需求強勁及經濟相對穩健等因素支撐。
「除了少數幾個月的短暫回調，整體而言，低庫存與高需求持續對房價形成上行壓力」，她說。
「但與早期相比，這一增長周期仍然溫和，當時金融管制放鬆、經濟增長強勁和人口結構變化利好推動了房屋價值的顯著增長。」
展望未來，CoreLogic預計新房源數量將在下周復活節前達到頂峰，然後在冬季有所放緩。
02
悉尼房價年漲幅2.9% 中位數達到110萬澳元
悉尼房價持續上漲的趨勢並不平均。
PropTrack 最新數據顯示，悉尼漲幅最強勁的地區集中在城市邊緣，尤其是西部、外西南和西南區域，這些地區在截至3月的一年中房價上漲了5%。
悉尼漲幅最弱的地區是北部海灘，僅上漲1%；東區則上漲了3%。
整體來看，悉尼房價年漲幅為2.9%，中位數達到110萬澳元，低於全國3.9%的漲幅和79.9萬澳元的全國中位價。
目前悉尼獨立屋中位價為143萬澳元，公寓中位價為81.7萬澳元。
REA Group 經濟學家埃莉諾·克里（Eleanor Creagh）指出，全國各首府城市中，過去一年更具可負擔性的地區表現更好，「因為購房者正在向價格鏈的下游尋求機會，帶動了這些地區的購房需求」。
這一趨勢在布里斯班尤為明顯，房價相對低廉的伊普斯威奇（Ipswich）地區年漲幅達13%，而南布里斯班則為5%。在珀斯，市中心漲幅為5%，而東北區達到了13%。
澳儲行2月的小幅降息似乎提振了借貸能力和購房信心，帶動悉尼3月房價上漲0.5%，與2月漲幅持平。
Ray White 經濟學家內瑞達·康尼斯比（Nerida Conisbee）認為，利率下調後市場動力仍在維持，而非大幅加速，形成了一個可持續的增長模式。「數據顯示，傳統的大起大落周期正逐步被長期穩步增長所取代。」
根據PropTrack的數據，3月全澳住宅價格上漲0.27%，將全國房價推至79.9萬澳元的歷史新高。目前房價較一年前上漲3.91%，較五年前上漲48%。
首府城市市場引領了本月漲幅，價格上漲0.31%，而地區市場則上漲0.18%。這兩個市場在3月均創下歷史新高。
PropTrack 的月度房價指數顯示，所有首府城市的房價均出現上漲，其中一半創下新紀錄。
「市場情緒正在改善，那些此前因高利率而延遲購房決策的買家現在可能正在重新入市。除了利率之外，還有一些結構性因素繼續支撐房價上漲。
「儘管人口增長正在逐步放緩，但仍保持強勁；同時，澳大利亞仍面臨嚴重的新房供給短缺。」
克里預計未來幾個月房價將持續上漲，但漲幅將較近年放緩。
「由於可負擔性依然是主要制約因素，即使未來繼續降息，其對房價的推動作用也會受到一定限制。」她預測道。
03
租金飆漲遠超通脹，澳洲租房危機加劇，成大選焦點
澳洲租戶每月多支出數百澳元，因租金漲幅已大幅超越通脹水平，專家警告，危機遠未結束。
Money.com.au 最新數據顯示，全澳租金在過去兩年內上漲超過14%，未來仍可能繼續攀升。
上一次租金出現如此急劇上漲還是在全球金融危機期間，但這次情況更為複雜，創紀錄的移民數量、極低的空置率和住房供應短缺共同推動了一場席捲全國的租金風暴。
Money.com.au 房地產專家曼蘇爾·索爾塔尼（Mansour Soltani）表示，租戶如今面臨的經濟環境與房貸持有者截然不同。
「通脹正在緩解，澳儲行正接近降息，但租房者卻被遠遠拋在後面，房主即將迎來緩解，而租戶卻依然承受著沉重的租金上漲。」
Money.com.au 的分析顯示，2023年租金上漲了7.3%，2024年又上漲6.4%，遠超同期6.6%的整體消費者價格指數（CPI）。若當前狀況持續，租金到2030年可能再漲18%。
房東們正在為利率下調做準備，但租戶則在為更大的經濟壓力做心理準備。
另一份由PropTrack發布的報告指出，自2008年有記錄以來，全國「可負擔租賃房源」的比例已降至歷史最低點。
對於年收入中位數為11.6萬澳元的典型家庭而言，2024年下半年，他們僅能負擔36%的在租房源，而三年前這一比例還是60%。
對於收入低於全澳中位數的租戶家庭，情況更為嚴峻。他們僅能負擔19%的房源，按照租金不應超過收入30%的通行標準計算。
年齡在15至24歲之間的租房者，僅有19%的房源對他們而言是可負擔的，這一群體也是全國租房比例最高的人群。
REA Group 高級經濟學家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，租房可負擔性危機已不再僅限於低收入者。
「這是有史以來最嚴重的租金可負擔性危機，隨著聯邦大選臨近，它將越來越成為選民和政策制定者關注的焦點，即使是收入穩定的人也買不起房。對於希望購房的年輕人來說，除非有『父母銀行』的支持，想攢夠首付也越來越難。」
維州仍是澳洲租房最可負擔的地區之一，墨爾本的租金增速較慢，帶來一定緩解。但即便如此，該州的租房壓力也在加劇。
在新州，一個中位收入家庭僅能負擔26%的租賃房源，悉尼的周租金中位數已達到730澳元。布里斯班的租金自2020年以來上漲了50%，珀斯租金更是較疫情初期上漲80%。
阿德萊德的租金自2020年初上漲55%，令南澳成為僅次於新州的第二大「最難租」州。
這一輪租金暴漲，正在形成新的政治壓力點——住房倡導者指出，這一議題可能成為下次聯邦大選的決定性問題之一。
「調查顯示，澳大利亞人希望聯邦政府優先投資可負擔住房，而不是繼續給投資者提供稅收優惠，」阿齊茲表示。
「Everybodys Home」警告稱，若不採取大胆行動，社會住房的需求在未來20年可能達到100萬套。
弗拉哈蒂則建議聯邦政府通過支持「以租為建」（build-to-rent）項目、減少長期租賃開發的行政障礙，以鼓勵更多住房供應。
「這種模式在其他國家非常成功，能為租戶提供更穩定的租期，併為市場增加急需的住房庫存，」她說。
「澳洲應該更加重視這種模式。」
索爾塔尼表示，除非立即採取有效措施，否則租戶所承受的壓力將持續加劇。
04
在澳洲，飛機噪音越大，房價越低
根據一份全球首創的報告，購房者若選擇在噪音較大的區域購房，可能節省數千澳元。該報告首次量化了交通噪音對房產價值的影響。
由PropTrack和Ambient Maps聯合發布的報告發現，那些臨近繁忙高速公路、鐵路或機場的房產，因噪音較高，價格普遍更低。
無論是交通、列車，還是飛機噪音，都會導致房價下降，但不同類型噪音和其分貝大小對房價的影響程度不一。
與此同時，噪音較小的住宅則價值更高，顯示購房者願意為安靜的居住環境支付溢價。
研究顯示，飛機噪音對房產價值影響最大：噪音每增加10分貝，房價平均下降6%到9%。
若一套房處於航道下方，噪音比普通區域高出20分貝，房價可能比不受飛機噪音影響的同類房源便宜12%至18%。
根據澳大利亞空管局（Airservices Australia），飛機起降時的噪音通常在65至95分貝之間。相比之下，繁忙辦公室的交談聲約為60分貝，吹風機則為90分貝。
報告還指出，交通噪音對房價的影響排在第二，每增加10分貝，房價下降約6%；
鐵路噪音導致房價下降約4%，即使考慮到靠近地鐵線路帶來的交通便利性，這一趨勢仍然存在。
貨運列車的噪音影響更大，因為其噪音更強，同時居住在貨運線附近並無通勤上的益處。
該報告分析了維州大都市及地區370萬套住宅的估值，使用PropTrack的自動估值模型（AVM）。
首次整合了Ambient Maps提供的澳洲每套房產的噪音模型數據，包括地形、建築結構及交通、列車和航班運行數據，全面評估噪音對房價的影響。
報告作者、PropTrack數據科學與分析主管Kevin Ward表示，這一研究數據涵蓋多種房產類型、區域和人群，表明噪音對房價的影響具有全國普遍適用性。
聯合作者、Ambient Maps負責人Ben Hinze指出，夜間噪音對購房者影響尤為明顯，數據顯示購房者願意為安靜的居住環境支付更高價格。
「這不僅是對高噪音的懲罰，也是一種對安靜環境的財務獎勵，」Hinze說。
他表示，噪音來源的「接近度」也很關鍵。居民可以在不直接暴露于高噪音的情況下，享受到便利交通帶來的益處。
「最理想的位置是靠近電車，但又離得稍遠一點，這樣既能享受便利，又能遠離噪音，」他說。
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