4月12日清空率｜悉尼房價上漲停滯，澳洲房市即將進入新周期
房市行情
悉尼房地產市場正在失去動力。
CoreLogic 的每日住宅價值指數顯示，悉尼在過去 28 天內僅上漲了 0.1%，是五個主要首府城市市場中漲幅最小的。
悉尼房價上漲了 0.1%，而墨爾本上漲了 0.6%，布里斯班上漲了 0.3%，阿德萊德上漲了 0.7%，珀斯上漲了 0.3%，五個城市的總和上漲了 0.3%。
上周悉尼的最終拍賣清空率為 59.9%，連續第二周低於 60%，遠低於墨爾本（64.1%）和所有首府城市（61.8%）。
拍賣清空率的下降預示著房價將進一步走軟。
然而，這種疲軟可能是短暫的，因為金融市場預計澳大利亞央行將在今年剩餘時間內五次降息！
當前的經濟形勢看似充滿不確定性，但種種跡象表明，澳洲房地產市場正蓄勢待發，即將進入一個新的上漲周期。
推動這一趨勢的核心因素在於滯脹風險上升、利率下降預期增強，以及住房供應長期短缺，這些因素共同作用，將為房價提供強勁支撐。
首先，經濟正朝著滯脹（stagflation）方向發展——就業市場可能走弱，但通脹仍將居高不下，甚至超出澳洲聯儲（RBA）的目標區間。
然而，與傳統的滯脹不同，這一次央行很可能會選擇降息來刺激經濟。
根據測算，利率每下調0.25%，澳洲家庭的借貸能力就會提升2%-3%，這意味著普通家庭可以多借約1.5萬澳元。
如果RBA在未來18-24個月內如預期降息2%，購房者的貸款能力將顯著增強，進一步推高房價。
其次，住房供應問題短期內無解。
儘管聯邦政府高喊增加住房建設，但實際開發審批和建設速度仍受制於州和地方政府繁瑣的法規。
即使未來幾年新房供應略有增加，也難以滿足持續增長的需求，尤其是隨著移民迴流和投資者重返市場，供需矛盾將進一步加劇。
此外，全球經濟格局的變化也可能間接推高澳洲房價。
美國貿易政策的不確定性、地緣政治緊張局勢以及可能的「貿易集團化」趨勢，都可能促使資本流向相對穩定的市場，而澳洲房地產歷來是國際資金的避險選擇之一。
綜合來看，未來12-24個月內，房價和租金很可能雙雙上漲，尤其是在悉尼、墨爾本等主要城市。
儘管長期來看，經濟衰退風險可能抑制房價漲幅，但在利率下行、供應短缺的背景下，短期內樓市仍具備較強的上漲動力。
對於潛在買家而言，現在或許是入市的窗口期，因為一旦降息周期正式啟動，競爭將更加激烈，房價上漲的步伐也可能加快。
參考數據：CoreLogic，REA
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