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最近房主們開始換著花樣保房價了

2024年06月11日 20:07

各位有沒有想過，為什麼會有「保」！

我想很多人最先聽說這個詞還是來自業主

的確，作為曾經受房價影響最大的一個城市，杭州業主們可以說是最深諳房價上漲邏輯的那潑人了

於是我們看見自籌改造外立面、揚言為小區修地鐵、雞娃成學區房、業主群內調整房價…諸如此類大量保房價方式的湧現

而這些模式背後大概率都有一個目的，就是我的小區房價要比別人更貴

但最近有點不太一樣

據數據顯示，今年3月份全國新建住宅銷售額和銷售面積分別是9296億和9383萬方，平均成交價格9907元/平

與最高2023年4月的12469元/平相比，每平下降2562元

比頂峰下降21%

那麼，房價還會不會繼續下跌

來源：東方財富Choice

而最近正好是各大城市調控最密集的時候，新政后的成交又是否真的會回暖

於是眼見著那些原本想要房價更上一層樓的保房價行動，正在轉化成當下非常真實的確保房價不跌

而這場行動不止杭州

還在廣州、南京、…更多城市蔓延開來

01

最著急的，當屬曾經剛需上車的客戶

要說以往誰是保房價積極分子，大多還是停留在投資戶上

作為前期買房槓桿拉滿的購房者們，後期賣房自然也想讓到手的房子賣更貴

而如今伴隨大量城市

就拿近兩年一直走出獨立行情的成都來說

2023年年末，成都新房成交量14.75萬套，成交量21.99萬套，全部位居全國第一

而從去年年底開始，成都的房價就在下跌

跌幅最大的科學城板塊，目前二手房均價17477元/平方米，相較2020年的30258元/平方米，下跌42%

直接從「3」字頭跌入「1」字頭

而要說這裏最著急的，就是曾經那些拚命工作攢首付，最後好不容易買房的剛需客戶了

比如2021年上車成都雙流的這位

房子買入總價228萬，首付加各種契稅82萬，剩餘156萬的房貸，每月需還貸7800元

要知道2022年成都市城鎮平均工資大概也就在8000元/月

如果換做以前房價處於上升趨勢還能覆蓋一部分還貸成本，但事實是房價不升反降，總價228萬跌至160萬

三年時間下降68萬

相當於前半輩子打工存下來的七八十萬都付之東流

包括求助意見中也寫到：「我也明白現在的房價下降是一個必然的趨勢，但是一時間沒辦法接受下降得這麼快」

於是請求相關部門採取辦法穩住房價，哪怕適當降低4.2%的還貸利率也好

這樣的情況並非個例

我一前幾年買在蘇州吳江區的朋友就是如此，小兩口當初以2萬/平的單價上車一套小兩房，現在添小孩想換一套更大的，結果如今再看小區掛牌價已經來到1.5萬/平

置換的想法也只能暫且擱置

而這也涉及到我們接下來要講的另一位來自廣州萬博的朋友

為了保住房價已經開始出台「業主指導價」了

起因也是因為有業主發現有中介及購買方在惡意壓價

按照以往慣例

要麼簡單粗暴式要求業主掛高，要麼遇見絕對低價又著急賣的，甚至會有業主聯合直接把這套低價房承包，以免破壞小區的整體掛牌價

而現在，我把那位廣州業主的呼籲簡單做了張表

針對著急出售的、不著急出售的，包括目的是為了賣樓還是用錢的情況都提前考慮到，並且還給到具體的掛牌區間

絕對的精細化管控

但是還沒完

還有西安碧桂園雲頂的業主連租金價格也不放過

經過大量調研研討周邊小區以及西安同期在售大平層價格

來源：西安樓市情報

連房子出租的價格都給算出來了

140平的出租成交價不得低於4500元/月；190平的出租成交價不得低於6500元/月；230平的出租成交價不得低於9000元/月；

從出售到租金，從到大戶型，涉及到的維度之多，要求之細緻，地產中介看了都得贊一句專業

可見此時此刻業主保衛房價的心有多迫切

而如果說這些行為還只是針對自身房源，那麼這場保房價的行動還在滲透進新房階段

早在去年年底就有南京業主表示

自己於2023年8月在南京某樓盤購房，然而3個月後，該樓盤在備案價基礎上降價20%出售房源

所以業主希望有關部門能夠及時出面干預過快的行為

畢竟對於剛需客戶來說

哪怕最初目的就是居住，但單是房子的首付就已經幾乎壓上了自己全部的積蓄，沒有人會願意看著它原地貶值

更可況那些下一步還有置換需求的客戶

因為總有人比你更迫切的想要換房，總有人就更願意降價賣房

而除了這些方式，以前最常用的升級立面、更新車庫、綠化的操作現在都消失了么

02

同樣是升級小區，但是精打細算每一筆錢

這些方式其實都還在，不過和與以往的財大氣粗不同，現在業主升級小區

明顯更精打細算了

今年5月我們才去過的杭州江明月朗園

整個小區既是TOD上蓋下層又有底商，也是一個總價千萬的改善新盤，於是業主們也想升級外立面把小區打造成「望江標杆」

不過只升級一面

也是因為建築主體完工時才發現北立面竟然不是鋁板，於是多名業主聯合找到開發商溝通，希望只把北面升級為鋁板

甚至還專門簽署了一疊厚厚的意向確認書

最後按照戶型面積大小計算相應的籌款費由業主出資

小戶型平均2萬，大戶型平均2.5萬，即使是最大面積出資也大概在22萬，就改造外立面來說額外掏的錢並不太多

於是短短兩周時間，籌款就突破了2000萬大關

再比如位於成都同樣準備自籌裝修單元門以及公區的天西某樓盤業主們，58戶業主最終籌了36萬，一戶平均下來大概在6200元

而當我們仔細來看下款項清單

來源：秒懂成都樓市

不僅通過內部比價，最終砍價至一口價20萬/個

並且從具體的費用描述中

來源：秒懂成都樓市

室內裝修材料自購、希望有資源能幫助省錢的鄰居提供協助、收款進度實時公示…

不得不說，現在的業主保房價早就告別以往的動輒自籌4500萬升級外立面的階段，反而是把手上的每一筆錢都要做到價值最大化

而除了硬體之外，在軟性服務的提升上，業主們也要做到層層篩選

就拿位於蘇州的金地名悅來說

2023年3月開展第一次業主大會時，就已經決定解除與原有金地物業的合同

緊接著5月份社區就開始陸續推進選聘物業服務的工作

擬定篩選出包括永升、融創、朗詩、龍湖、中海、綠城等8家物業

先由最初自行投票選出前三的永升、融創、朗詩，最後經歷長達6個月的投票選舉后，終於選定了永升物業

據說換物業后的金地名悅，3個月內成交5套房源，高峰小區帶看量近400次

而一家好的物業，也在影響業主對小區維護的態度

來源：蘇州樓市

蝴蝶灣的業主就在物業幫助下，開始自籌資金貼上瓷磚美化負一樓

03

但更驚訝的是，好多城市開始「抱團保房價」了

這也是這次我統計下來最大的一個感受

如果說以往我們對於保房價的認知還停留在杭州，那麼現在

廣州、西安、南京、杭州、成都、佛山…

越來越多城市都在加入到這場轟轟烈烈的保房價的隊伍中來

尤其是南京

2024年5月10-5月15日，短短三天內就有3個小區通過告示張貼的方式

呼籲小區業主們警惕不良中介惡意拉低小區二手房價，希望業主聯合在一起出力，和街道、物業等相關部門一起共同維護小區房價

而為什麼此時這麼多城市的業主開始保房價，除了我們文章開頭提到的房價下跌之外

我想還有一個很重要的原因，確實也和當下新政的密集發布有關

5月27日，上海發布9條調整政策優化房，緊接著5月28日廣州首套首付最低下降至15%，20%…

三個一線城市幾乎同時出動，堪稱今年為止最大規模的一次樓市調控了

確實也是因為大量城市掛牌激增

早在去年中旬，全國重點13個城市的掛牌量就接近200萬套，相比今年年初159萬套增長了25%

而面對如此大的掛牌量，成交卻並不理想

往年最火熱的金三銀四，雖然今年成交略有復甦，但是整體來看還是明顯低於2023年、2021年同期

如此來看，5月開始的新政頻發也算是另一種意義上的保房價了

就好比新政之後

就有杭州時代奧城的業主建群一對一定點式要求大家調高房價

之所以如此，也是因為從去年7月開始該小區的掛牌均價就從8.2w/平降低到如今的7.8萬/平

而伴隨5月9日，杭州公布「杭七條」全面放開限購，我又去翻了翻這個小區的掛牌調價記錄

來源：鏈家

雖然整體降價房源仍然高於漲價房源，但在5月掛牌漲價房源比例確實有所回升

04

其實從保房價，我們也能看見背後整個樓市時代確實在改變

過去10年樓市的快速起勢讓所有人都感受到了這個賽道的魔幻，客戶宛如打雞血般湧入地產市場，靠著一個個保房價行動讓自己的房子可以更值錢

而現在伴隨持續性的供應量提升，價值的分化也日趨明顯，房地產徹底進入微利時代

這樣的背景下

無論是更加精打細算的升級小區，還是藉著新政的熱度以更好的價格把小區賣出去

具體到每一個個體能做的，不過是順勢而為，讓房價真正回歸理性罷了

來源：真叫盧俊