法拍數據有多恐怖？看后今夜無人入睡
畢竟，一旦法拍房的掛牌量持續增多，又無法賣出變現償還債務，那債務就真砸在銀行手裡了。銀行和房產，是綁在一條繩上的螞蚱。一榮俱榮，一損俱損。當法拍房也賣不出去的時候，這火已經燒到銀行腳下，如果再繼續惡化，就火燒連營，恐怕就真離暴雷不遠了。
東宇有個朋友是懷疑主義者。他經常說，別信數據，因為數據也是人做的，特別是操盤手公布的數據。他認為：真正很不好的數據，是不會公布的。
朋友的觀點也有一定道理。比如，斷供數據從沒見官方公布過。
這個數據確實很敏感，因為按照規則，斷供就要走法拍，而法拍價至少要在當前市場價的基礎上打個八折——所以斷供數量一大，法拍價也就成了當地的主流成交價。這又會進一步影響本來就脆弱的市場信心，導致房價螺旋下跌。
毫不誇張地說，斷供數據就是樓市的底褲——老表，不要偷看好不啦？
來，一起破案吧。
01.
雖然國家統計局等官方平台沒有公布，但民間研究機構中指研究院倒是有法拍房數據提供。只是民間數據，其準確和詳盡程度要自行把握。
下面我們來看看，中指研究院發布的今年1-5月全國355城的法拍房數據：圖：2022年—2024年5月全國355城法拍市場掛拍、成交趨勢
上半年的頭五個月，各類法拍房源累計32.4萬套，累計成交約6.4萬套，整體清倉率19.8%。
從數量上看，有以下幾個要點值得注意：1、32.4萬套的數據，平均到355個城市，大概相當於每個城市只有區區912套，談不上高；
2、結合近期傳的沸沸揚揚的「銀行拒絕接受斷供」的消息看，這個數據可能僅代表前期走進法拍程序的部分，在其背後有多少斷供是通過柔性協協商的方式解決的，不好說；
3、成交率只有區區19.8%，這說明進入法拍程序后，完拍率並不高。看來以撿漏為目的法拍房也不好賣了。反映到銀行端，未成交的26萬套房產，也就成了銀行的不良資產。
4、再看價格，拍品成交折價率74.7%，也就是當前評估價再打7.47折，這代表了目前市場某個維度的真實成交價。
圖：2022年—2024年5月全國355城法拍市場掛拍、成交趨勢
另外，我們注意到，2023年8-12月期間，法拍房數量突然出現了一個小高峰。2023年年底發生了什麼呢？
02.
法拍數據有一定的滯后性，一套房子從斷供到進入拍賣市場，一般需要一兩年時間——所以，2023年年底的法拍小高峰，可能是2021年到2022年期間的首波斷供潮所致。
一個微觀數據：我們的一個朋友在斷供后，於2022年2月接到催款電話，2023年9月法院上門貼條查封，大概是一年半時間就上了法拍市場。
2020年，正值口罩事件衝擊經濟運行，許多人遭遇資金鏈斷裂困境。各地為了恢復經濟，紛紛協調銀行降低了經營貸利率，於是不少人選擇抵押房產套出經營貸來周轉。那時全社會對於疫情結束后的反彈是充滿希望的，所以作出這種選擇的私企老闆數量龐大。
另外，那時不少人還主動抵押房產，借經營貸炒房，導致國內一線城市房價喜提了一波上漲潮。
這一波放了多少錢出去呢？大概有10萬億規模之巨。
當時估計炒房的人都很高興，尤其以擅長搞錢的深圳人民為代表，看似房價上漲大家都賺到了錢。但很快形勢就情轉急下，炒房客的噩夢開始了，因為房價居然跌了，而且一跌就是三年，到現在還沒停下來。以深圳為例，一套高峰期600萬的房子，三年時間跌成300萬比比皆是。
眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。
經營貸三年面臨續期，銀行又得重新審批。而這三年，不僅成了炒房客最不堪回首的三年，也是很多普通家庭走向破產的三年。因為房價暴跌，經營貸抵押物價格下跌，原來貸款7成的經營貸續不上了，經營貸被擊穿，爆雷了。
更現實的是，則是這三年期間，經濟運行遠低於借貸時的預期，各行業都在瘋狂降薪裁員，收入來源沒了，房子跌沒了，而債務還在。所以越來越多人斷供，才導致法拍房掛牌量逐漸走高。
可怕的是什麼呢？法拍房的數量還在上升。
03.
我們再來看看一組對比數據：
2024年第一季度，355城的住宅法拍房源，同比2023年一季度增加35.8%；清倉率同比下降4.6；成交折價率下降5.5%。法拍房在增加，成交量和成交價都在下降，反映到銀行端，則是已經暴露出來的不良資產規模繼續上升。
以一套市場評估價100萬的房子來舉例，首次拍賣是打7折起拍，也就是70萬起拍；如果第一次流拍，第二次起拍價就在第一次起拍價格上打8折，也就是56萬起拍。
如果再賣不掉，房子就進入變賣階段，價格與二拍價格一致，也就是一口價56萬。如果再賣不掉，就要以物抵債，或者是重新評估，再次下調價格進行拍賣，反正就是直到賣出去為主。
真實的法拍市場是怎樣的呢？比如武漢的蘇先生，一套260萬的房子，起拍價只有180萬，而且第一次排賣就流拍，第二次140萬起拍，最終142萬成交。
怎一個慘字了得。
我們再來看看，普通人斷供后，有哪些後果？
一旦斷供，你將成為失信被執行人，也就是所謂的黑戶，銀行卡被凍結，微信支付寶的賬戶都會被凍結。除了失信人員將被限制高消費、炒股、出境之外，最要命的是，如果拍賣所得不足以償還全部貸款，那借款人仍需承擔剩餘債務。也就是說，你在民事行為嚴格受限的情況下，還得繼續償還銀行的貸款。
04.
向前倒一下，中指數據顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套，2023年達到79.6萬套，這個數據不知道是不是只統計了355座城市，所以看起來似乎不太嚴重。
這組數據只能作為一個參考維度，因為全國有651座城市。我們再看看另外一個數據，作一個比較。
2023年，黃前市長在一次內部講話中透露：關於法拍房數量，2020年全國只有20萬套，20221年上升50萬套，2022年飆升至150萬，2023年黃市長認為會進一步躍升至400萬。
你信誰的？
參考最近銀行拒收斷供房，主動和業主協商還款方式，允許先還利息，甚至寬限一段時間無需償還的「暖心之舉」，大概代表銀行已經在誠意自救了。
畢竟，一旦法拍房的掛牌量持續增多，又無法賣出變現償還債務，那債務就真砸在銀行手裡了。
銀行和房產，是綁在一條繩上的螞蚱。一榮俱榮，一損俱損。當法拍房也賣不出去的時候，這火已經燒到銀行腳下，如果再繼續惡化，就火燒連營，恐怕就真離暴雷不遠了。
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來源：第三浪樓市指北