北京、深圳同時上演！扎堆降價離場大比拼
01
京滬深樓市，效果轉弱
環顧過去三年的瘋狂救市，會發現一個問題，政策作用的時間越來越短，如今，一般效果都只有一兩個月。
首套房首付由30%降至20%，商業貸款利率由原來的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35個基點，根據目前的LPR計算，利率已經降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商業貸款利率由原來的LPR+30BP降至LPR-5BP，同樣降低了35個基點，根據目前的LPR計算，利率降到了3.9%。
在新政作用下，6月、7月深圳的二手房網簽量均衝到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。
可見，效果已經褪色。
上海也是5月末下調了首付與貸款利率，6月份二手房成交量直接干拔到2.64萬套，創三年多新高。7月與8月效應退去，8月份上海二手房（含商業）共計成交17884套，環比下跌12.25%。
北京方面，在上海、深圳、廣州降首付一個月後的6月末，北京跟進。
首套房首付，無論是商貸還是公積金貸款，最低下調至20%。
二套房首付以五環為界線，五環內首付35%，五環外30%。
新政作用下，7月份北京的二手房成交量衝破了1.5萬套，高達15575套。然而8月份又跌破了1.5萬套，為14363套。
當然，哪怕8月份只有14363套，北京的二手房成交量也仍維持在1.2萬套的榮枯線之上。
而且，從過往的成交量可以看到，3月份以來，北京的二手房成交量一直都在榮枯線之上。
按照市場的說法，連續三個月維持在榮枯線之上，意味著樓市回暖，那是否說明北京樓市回暖了？
當然不是。根本原因在於，北京樓市也開啟了扎堆降價離場模式。
02
二手房扎堆降價讓利
過去兩年，房地產市場最大的轉變之一，就是二手房成交量瘋狂碾壓新房。
深圳2023年，二手房賣了42574套，雖然成交量是近幾年的底部，但較2022年上漲了58.5%，且仍比新房好不少。
去年深圳新房網簽了31621套。
再看南京，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9區成交量93300套，同比上漲30.3%。
這一成交量是其新房成交量的兩倍多。去年南京新房成交了44404套，繼續下探。
再看廣州，2023全年廣州新房成交了73771套，和2022年基本相當，整體都在低位。
二手房成交量，則好於2022年，超過了10萬套，比新房足足多了3.5萬套。
進入2024年，形勢依舊。
以北京來說，8月份北京的二手房成交量14363套，新房只有5308套，二手房是新房的2.7倍。
深圳8月份二手房網簽4671套，新房2537套，二手房是新房的1.84倍。
二手房之所以成為成交主流，有兩個重要因素：第一，二手房是現房，比期房安全。
在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
現在大家買房更傾向於二手房和現房，全國新房與二手房成交數據，就是購房者最好的心理映射。
第二，二手房價格跌幅更猛。
新房價格當然也在降，但有各種備案價和跌停板約束，降幅沒法太大，只能是小碎步往下走。
雖然今年有不少城市對市場妥協，打開了跌停板，但大多數城市仍沒有放鬆。
二手房的定價權掌握在業主手中，降價誠意更足。
以北京來說，財新網披露：北京二手房價格已回落至2016年8月、9月的水平，從最高點累計下跌了25%；北京8月二手房成交均價尚未統計完成，但從掛牌價和市場感受來看，價格仍是下跌的。
「賣一買一」置換、改善型購房比例從2020年的八成降至如今不足四成，很多人賣房后不再買入。
再看深圳。
過去三年半的時間里深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的5字頭，房價已經回到了2018年。
樂有家數據顯示，2023年年末深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
2024年8月成交均價5.9萬元，相較於2023年8月的6.94萬元，每平米下跌了1.04萬元，跌幅15%。
再看杭州。
以杭州的亞運村來看，降價讓利非常明顯。
根據我愛我家，金地自在城成交均價30444元/平方米，同比降幅在11.3%。東方郡公寓成交均價更是從去年的53987元/平方米降至今年的42697元/平方米，同比降幅高達20.9%。文鼎苑小區8月份其最高成交均價已降至51695元/平方米，與去年同期相比下降8.8%。
克而瑞最新調研的天津、武漢、北京、蘇州、上海的跌幅情況。
天津上半年成交的小區中，95%在降價，其中6%價格腰斬。武漢97%降價成交。北京83%降價成交，蘇州96%降價成交，上海86%降價成交。
03
再次強調一下
當前，房價已經進入到了調整深水區。
我們都知道，市場不可能永漲不跌，也不可能永跌不漲，但我們不知道何時是轉捩點。
房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
而就目前的情況來看，平衡點出現還早得很。
本號在今年的文章中多次強調過，本輪調整周期不會短。
截至上半年，個人住房貸款餘額37.79萬億元，跌破了38萬億，同比下降了2.1%。同時，人民幣房地產貸款餘額53.1萬億元，同比下降1%。
這說明，無論是居民端還是房企端，縮表是主流。新增貸款跑輸了還貸，提前還貸仍在盛行。
這是預期缺失、信心不足的直接體現。
所以，本號再次強調一下，當下買房賣房的觀點，適用於所有城市：第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加槓桿的人群，可以推遲。
第四，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但，一方面，切記不要加槓桿，另一方面需要做好承受房價下跌的心理準備，這是認知。
來源：城市財經