不可收拾！中國或掀起「所有人與所有人的戰爭」
「小區衰敗」怎麼辦？
《南方周末》的作者採訪了武漢大學社會學院王德福副教授，王副教授給出的方法是：「首先要認清在如此迅速的社會變革下，個人需要重新學習如何過社區生活。」
01小區衰敗，真問題與假問題
坦率地講，讀完整篇報道，我認為有兩個問題還是沒有得到答案。
其一，什麼是「小區」？
該文一開始引用的案例是快遞小哥不幸被寫字樓脫落的外牆裝飾磚砸中身亡。眾所周知，在中國大陸，所謂小區，都是指居民小區，寫字樓顯然不屬於「小區」範疇，這個案例中的「肇事者」與本文要討論的「小區」有什麼關係？
即便是商住兩用的物業，明明寫的是寫字樓方面的責任，責任主體更加明確，冤有頭，債有主，跟小區何干？接下來不就是跟寫字樓業主打官司的事嗎？
其二，「小區衰敗」的具體表現有哪些？
作者引用中消協的數據稱，業主與物業之間的爭端綿延不斷，2021年物業服務投訴案件有8929件，相比2020年的5818件，增幅高達53.47%；2022年物業服務類投訴增幅雖有下降，但仍是十大投訴熱點之一。
作者提到，除此之外，業主與業主間、業主與外來人員的糾紛也頻頻發生，小區保安與外賣員的衝突，小區雜訊、寵物管理等無數常見、細微但又難以解決的矛盾，困擾著幾乎所有城市小區，撕裂著社區中人與人的關係，幾乎變成英國政治哲學家霍布斯所說的「所有人與所有人的戰爭」。
有些過於老舊的小區，如果沒有多大維修價值，實際上應該在全體居民同意的前提下，推倒重建，並減免稅費，使居民能夠負擔得起建設成本。
02如果仔細分析，就會發現，《南方周末》這位作者所例舉的「小區衰敗」問題，與「缺錢」，物業費不高多有關係。
業主與業主之間的衝突，要麼是一方佔用公共空間引起另一方不快，要麼是樓上危害樓下或相互危害，至於物業與保安衝突、寵物和噪音困擾，說到底，都是物業管理不到位，背後還是缺錢。
如果物業公司敢收取更高的物業費，那幺小區居民和業委會就有膽量向物業公司提出更高的要求。但物業公司收取多少物業費，居民願意支付多少物業費，都不是單方面說了算的，是市場在起作用。最終小區居民享受到什麼樣的物業服務，與自己所支付的物業費高度相關。
至於提高小區居民的素質之類，也只是在支付同樣的物業費之下，略有改進而已，不是一個決定性因素。
說起來有些殘酷，但事實就是這樣，既然是市場交易行為，你就不能花買粉絲的錢，要求吃魚翅。
更麻煩的是維修基金。
譬如寫字樓外牆脫落，不就是維修基金不足，沒錢加固嗎？
近20多年來，中國各地大中小型城市的房價普遍都有10倍以上的漲幅，而維修基金是根據居民小區建成之時的購房款，一次性按比例收取的，通常占購房款的2%—3%。此後，擴充維修基金的渠道，包括小區公共物業出租收入、停車費收入、樓宇廣告、利息收入以及居民自願掏錢充實等等。
問題是，隨著小區管線、安全設施、電梯、綠化、道路、照明等等設施的老化，加上材料和人工費用上漲，如果是老舊小區，維修基金的收入遠遠不能覆蓋支出，導致維修基金很快見底。下一步的維保難以為繼。
2020年，《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》出台，明確「改造資金政府與居民、社會力量合理共擔」，現在看來，居民出資人多事雜，統一意見很困難。已經進行的老舊小區改造，多由政府和社會力量出資。在經濟高速增長時期，這不是大問題。
但遇到經濟下行，政府財政捉襟見肘，出資就是個不小的問題。
這實際上也是目前很多基礎公共設施所面對的難題。建的時候是經濟高速增長，有的是錢，根本不用考慮後面的運營支出。如果遇到經濟下行，維護和運營支出找誰要去？
03怎麼治理「小區衰敗」？
最重要的事情是，錢從哪裡來？
中國城市化是集中爆發，短時間內完成，這就註定了居民小區的「老舊」化也會在短期內出現，與此相應，短期內會需要大量改造資金。
如果不能及時改造，衰敗速度會加速，最終可能不可收拾，甚至不可控地出現安全事故。
向居民收取改造資金困難較大。
首先，一個小區的居民，改造意願有大有小，有這兒有那兒，眾口難調，很難統一意見，形成可行的改造計劃。
其次，即便有政府出資，可以「佔便宜」，居民只需要配套一些錢，也有部分居民因為種種原因，不會掏出真金白銀。
這是公寓樓占絕對數量的中國居民小區即將大面積出現的痼疾，剛造好的時候美輪美奐，天長日久，弊端百出，很難想象50年、60年後，會是什麼樣子。更不要想象70年土地使用權到期時的破敗程度。
也因此倒推回來，很多小區，如果建設之初，建築質量就存在隱患，恐怕支撐不到70年，就已經無法居住。
為避免到時候無法收拾，那些樓齡超過30年的，從現在開始就應該有所計劃，再過二三十年，某些公寓樓如果連維修價值都沒有了，該怎麼辦？
如果說房產是今天中國人最大的「恆產」，那麼在不久的將來，這份「恆產」恐怕就會成為「動產」，有「清零」之虞。無恆產即無恆心，這也是引發小區各種糾紛的深層原因之一。
有鑒於此，有些過於老舊的小區，如果沒有多大維修價值，實際上應該在全體居民同意的前提下，推倒重建，並減免稅費，使居民能夠負擔得起建設成本。
在產權上，也應做出調整，譬如把土地使用權從最長70年延長到100年乃至200年、300年，讓舊小區翻建更加註重長遠規劃，注重建築質量，成為城市之光。
據悉，有的老舊小區已經開啟推倒重建工作。吸取教訓，早定大計，早做制度調整，是下一代房地產業健康發展的第一步。
來源：冰川思享號